Доходные дома. За, против?

На региональном рынке жилой недвижимости «созревает» новый продукт, который может стать для нижегородцев еще одним вариантом решения квартирного вопроса. Доходные дома, согласно проекту, уже разработанному областным минстроем, появятся в Нижнем Новгороде через три года. Осталось заинтересовать ими инвесторов.

Доходные дома - нечто среднее между обычным жилым зданием, квартиры которого находятся в собственности жителей, и гостиницей - были широко распространены в дореволюционной России. Почти сто лет спустя этот вид недвижимости присутствует в нашей стране пока в единственном экземпляре. Дом из 47 квартир, построенный в Москве в 2004 г., ориентирован на состоятельных квартирантов. По данным экспертов, ежемесячная стоимость найма в нем варьируется от $3 тыс. до $15 тыс., однако высокая цена не мешает успешности проекта - заполняемость московского доходного дома составила около 97%.
На Западе проживание в доходном доме считается не исключением, а правилом. В частности, в Европе такой вид недвижимости занимает 45-50% жилого фонда, а в Америке - 30-35%. В Нижнем Новгороде, где до 1917 г. на доходные дома приходилось 70-80% жилой недвижимости, решили возродить забытую форму, сделав ее инструментом решения современных задач. Но выгодно ли инвесторам строительство таких домов? Кто будет жить в многоквартирных зданиях, полностью предназначенных для найма? Повлияет ли появление нового продукта на рынке недвижимости на потребность нижегородцев в собственном жилье? Эти и другие вопросы обсуждались на круглом столе «Доходные дома: бег по кругу или новый шаг в решении квартирного вопроса?», организованном министерством строительства Нижегородской области.

Еще не квартира, уже не гостиница
По словам заместителя губернатора Нижегородской области Валерия Англичанинова, пилотный проект предусматривает строительство 5 доходных домов в Советском районе Нижнего Новгорода: в границах улиц Республиканская-Ошарская, Агрономическая-Горловская, Агрономическая-Сусловой, а также в районе улиц Пушкина и Артельная. Здания переменной этажности (3-6 этажей плюс цоколь) будут располагать полным набором удобств, необходимых для комфортного проживания, - собственной инфраструктурой, включающей детскую и спортивную площадки, а также объекты социально-бытового обслуживания, закрытой дворовой территорией и даже подземной парковкой.
В то же время меблированные квартиры в доходных домах спроектированы с учетом жесткой экономии жилой площади. Как отметил директор ОАО «Нижегородпромстройпроект» Валерий Анисимов, коэффициент полезного действия площади здесь будет очень высок: если в обычных домах он составляет около 80%, то в доходных - почти 90% (за счет отсутствия лифтов, мусоропроводов и балконов). Идею экономии пространства подтверждает и метраж квартир. Общая площадь однокомнатных апартаментов, которых в доходном доме будет более половины, составит 25,5 кв. м, двухкомнатных - около 33 кв. м, трехкомнатных - от 40 до 51 кв. м. «По нормативам доходные дома не подходят ни под гостиницу, ни под общежитие, ни под стандартный жилой дом, - пояснил г-н Анисимов. - Они лучше гостиницы, но хуже квартиры».
Промежуточное положение «еще не квартир, но уже не гостиничных номеров» подтверждает и специально спроектированная для них «фишка», сочетающая современные представления о комфорте с малогабаритностью, - однокомнатная квартира в двухуровневом исполнении. На нижнем ее этаже общей площадью около 19 кв. м разместится санузел и кухня-гостиная, а на верхнем - спальная и рабочая зона. По мнению разработчиков проекта, подобные квартиры-студии должны особенно понравиться молодежи.

Где работа - там и дом
Как ни парадоксально, но появление нового продукта на региональном рынке недвижимости инициировано органами исполнительной власти, которые видят в доходных домах еще один способ решения квартирного вопроса для жителей Нижнего Новгорода, а в перспективе и других городов области. «Доходные дома не призваны дать сразу все ответы, - подчеркнул г-н Англичанинов. - Но если человеку нужно доехать в аэропорт, глупо только ради этого покупать автомобиль. Легче и правильнее вызвать такси. Роль такси и будет выполнять доходный дом». Иными словами, новый вид недвижимости окажется своеобразным буфером. Для молодых людей, только выходящих в большую жизнь, такие апартаменты станут промежуточным этапом между совместным проживанием с родителями и покупкой своей квартиры, для иногородних специалистов, приезжающих работать в Нижний, - удобным временным жильем, а для их работодателей - избавлением от головной боли, вызванной постоянным поиском квартир и гостиничных номеров для новых сотрудников.
Появление доходных домов также свидетельствует об изменении менталитета горожан, которые, по мнению заместителя губернатора, начинают уходить от советского восприятия реальности. «Прошло то время, когда собственная квартира являлась главной ценностью, - сказал он. - Сегодня большинство людей точно знают, что главное - не квартира, а работа. Ради последней многие без долгих размышлений переезжают жить в другой город».
Впрочем, кроме квартирного вопроса областная власть намеревается с помощью доходных домов приступить к решению и другой проблемы - качества жилищно-коммунальных услуг, а также экономного расходования ресурсов. «Ближайшая задача системы ЖКХ - поставить всем жителям счетчики холодной и горячей воды, а также тепла, - сообщил Валерий Англичанинов. - Вроде бы это надо делать за счет хозяев квартир, то есть самих граждан, но они этого не хотят. В доходном доме, находящемся в собственности у одного юридического лица, такой сложности возникнуть не должно по определению». С одной стороны, хозяин дома, для которого содержание здания станет частью бизнеса, будет заинтересован в оплате коммунальных услуг по счетчику и надлежащем качестве этих услуг (ведь если владелец не разрешит возникающих бытовых вопросов, он может лишиться своих квартиросъемщиков). С другой стороны, оплата по счетчику поспособствует воспитанию в жильцах бережливости, к которой они пока не привыкли.

Понизить планку и помочь
Чтобы намеченные планы сбылись, правительству предстоит сначала привлечь инвесторов, в собственности которых и останутся доходные дома. «Бизнес хочет начинать с наиболее выгодных для него проектов, где стоимость аренды квартиры будет высока, - признает г-н Англичанинов. - Мы настаиваем на том, чтобы понизить ценовую планку». Ради этого областное правительство готово оказывать инвесторам всяческую помощь: предоставить возможность выйти на строительную площадку без конкурса, взять на себя затраты на подведение инженерных коммуникаций. В результате себестоимость строительства без учета инфраструктурных нагрузок составит 16-17 тыс. руб. за кв. м, а сроки окупаемости могут сократиться вдвое (хотя для нижегородских строительных компаний они по-прежнему останутся непривычно длинными).
Подсластить пилюлю - инвестор не должен по отдельности продавать «доходные» квартиры как минимум в течение 15 лет, а арендная плата на них будет устанавливаться областным правительством - планируется и другим способом. На первых этажах доходных домов будут расположены коммерческие помещения, которые собственник здания сможет сдавать по рыночным ценам, тем самым увеличивая общую доходность проекта. За отдельную плату будут арендоваться и места на подземной парковке. В результате рентабельность проекта должна составить 25%, а это, по мнению г-на Англичанинова, вполне приемлемый показатель для инвесторов. «Кроме того, доходный дом, находящийся в собственности, является недвижимостью, постоянно растущей в цене, - добавил он. - А значит, ликвидным залогом, под который любой банк выдаст кредит».
Сколько же будет стоить квартира в доходном доме? Согласно проекту, за однокомнатные апартаменты квартиросъемщик должен заплатить 10 тыс. руб. в месяц (не считая стоимости коммунальных услуг), за двухкомнатные - около 15 тыс. руб., а за трехкомнатные - 20 тыс. руб. «Конечно, арендная плата в 10 тыс. руб. не отвечает интересам инвесторов, - прокомментировал г-н Англичанинов. - Подобная меблированная квартира должна стоить ровно в 3 раза больше, и тогда доходный дом окупится за 4 года. Но установленные цены будут доступны нижегородцам: первый дом планируется сдать в эксплуатацию через 3 года, а к тому времени среднерыночная стоимость съемного жилья подрастет. Я считаю, что молодые люди в возрасте 23-25 лет уже сегодня в состоянии ежемесячно зарабатывать на двоих 40 тыс. руб.».

Доходный или доступный?
Несмотря на то что разработчики проекта наделяют доходные дома социальной функцией, подобный вид недвижимости вряд ли можно назвать доступным и тем более социальным. К этой категории относится массовый продукт, продаваемый по цене, значительно ниже рыночной, а доходные дома не обладают ни первым качеством, ни вторым. Пять спроектированных зданий, в которых расположится около 1,2 тыс. квартир, не смогут существенно повлиять на рынок аренды, а для общего объема жилого фонда окажутся «каплей в море». В то же время стоимость проживания в «доходных» квартирах будет чуть ниже, но все-таки в рамках рыночных цен (сегодня 80% спроса и 60% предложения приходится на квартиры с ценой аренды 6-8 тыс. руб., и, по прогнозам экспертов, данная планка вполне может подрасти за 3 года до 10 тыс. руб.). Получается, что меблированная квартира в специализированном доме и обычном жилом здании - практически равнозначные продукты рынка аренды, и, заявляя о социальности одного из них, придется признать и социальность другого.
Но, может быть, появление специализированных домов повлияет на саму потребность нижегородцев в социальном жилье? Эксперты уверены, что очередь на него сократится «ровно на ноль человек». «Из очереди на бесплатное получение квартир никто и никогда не выйдет, - уверена директор по продажам АН «Адрес» Елена Соловьева. - Очередники спокойно будут жить в доходном доме (если кто-то из них сможет себе это позволить), просто время ожидания пройдет в более комфортных условиях».
Позиционирование доходных домов как доступного жилья противоречит и законам рынка. Новые продукты недвижимости, предлагающие смену образа жизни и принципиально иную среду обитания, изначально рассчитаны на состоятельных потребителей. «Нижегородскому рынку придется пройти через две фазы развития, - считает директор департамента коммерческой недвижимости ОАО «Нижегородкапстрой» Максим Соловьев. - В первую фазу доходные дома будут строиться только для богатых, и мы от этого никуда не денемся. В таком случае срок окупаемости проекта составит 8-10 лет (без учета преференций со стороны власти), а при строительстве домов эконом-класса - 20-25 лет, так что ни один здравомыслящий инвестор не «зароет» сюда свои деньги. Только после прохождения первой фазы возможна вторая - появление дешевых доходных домов». Это значит, что первыми постояльцами специализированных домов будут все-таки иногородние менеджеры высшего и среднего звена, а не малообеспеченные нижегородцы.

Что предложит конкурент
В процессе завоевания своего круга потребителей доходным домам придется конкурировать с двумя другими продуктами, способными по-своему решить квартирный вопрос нижегородцев, - арендой квартиры в обычном жилом доме и ее покупкой в ипотеку. Сравнение с соперниками проявляет все сильные и слабые стороны «новичка». В частности, самой уязвимой точкой специализированного дома окажется то, что компания-собственник, в отличие от большинства частных наймодателей, будет вести бизнес «по-белому», и это обстоятельство может снизить привлекательность «доходных» квартир в глазах потребителей. «Нижегородский рынок аренды почти полностью «черный», лишь 5% наймодателей официально декларируют свои доходы, - констатировал Максим Соловьев. - В такой ситуации добросовестный налогоплательщик, строящий и эксплуатирующий доходные дома, сможет выиграть только за счет сервиса».
Но именно сервисом и будет отличаться новый продукт недвижимости. Во-первых, доходный дом будет иметь хозяина, заинтересованного в соблюдении порядка не только внутри квартир, но и в местах общего пользования, включая придомовую территорию. Во-вторых, владелец (сам или через управляющую компанию) сможет отсеивать «неблагонадежных» постояльцев, формируя однородную социальную среду и избавляя жильцов от проблем с неадекватным окружением. В-третьих, снимется проблема отношений нанимателя и наймодателя - сроки и условия проживания будут отражены в договоре, имеющем юридическую силу. То есть, выселить клиента за полчаса или, наоборот, злостно не платить аренду здесь не получится.
В противопоставлении «доходный дом - квартира в ипотеку» существуют другие «за и против». Среди потенциальных квартиросъемщиков бытует мнение, что арендная стоимость меблированной квартиры сопоставима с ежемесячным взносом по ипотеке. Поэтому многие нижегородцы предпочитают платить деньги за свое собственное, а не съемное жилье, хотя в некоторых случаях такой выбор скорее принесет вред, чем пользу. «Доходные дома рассчитаны на ту категорию людей, которые в настоящий момент не готовы покупать квартиру, - прокомментировал директор ГП «НИКА» Алексей Денисов. - Мне известно много примеров, когда молодые люди женились, брали ипотечный кредит, а спустя время разводились и обращались в суд, чтобы разделить квартиру, за которую еще не выплачены все взносы». Предотвратить подобные ситуации можно было бы, поселившись в доходном доме и не нагружая себя долгосрочными кредитными обязательствами.

Найти строителей и потребителей
Таким образом, доходные дома рассчитаны на несколько категорий постояльцев. В первую очередь ими должны заинтересоваться самые мобильные группы граждан - студенты и молодожены, желающие жить отдельно от родителей, а также иногородние специалисты, приезжающие работать в Нижний. Кроме того, квартирантами доходных домов могут оказаться нижегородцы, купившие жилье в строящемся доме и ожидающие окончания строительства и завершения ремонта. Но что думают сами горожане, в которых разработчики проекта видят потенциальных потребителей?
По данным социологического исследования центра «Практик», преобладающее число опрошенных считает, что строительство доходных домов облегчило бы жилищную ситуацию для тех, кто не имеет собственного жилья, однако некоторые делают оговорку, что все новое внедряется достаточно долго и сначала вызывает недоверие. В то же время более половины респондентов предпочли бы снять квартиру в обычном жилом доме - так надежнее, привычнее и проще договориться с хозяином квартиры. Те, кто выбрал бы меблированную квартиру в доходном доме, тоже уверены в надежности этого вида аренды, а также в том, что ежемесячная плата здесь должна быть ниже, чем за съем обычной квартиры.
Разногласия наблюдаются и в рядах инвесторов. Их главное сомнение заключается в следующем: если доходные дома так выгодны, то почему до сих пор они не построены в Нижнем? «В Москве был возведен один доходный дом, который считается успешным, - рассуждает директор по продажам АН «Выбор» Александр Жилевский. - Но в планах было построить еще два дома, а про них ничего не слышно».
Дело в том, что застройщикам выгоднее заниматься своим обычным бизнесом - строить дома, привлекая дольщиков, и реализовывать квартиры еще до ввода зданий в эксплуатацию. Возведение же специализированного дома, срок окупаемости которого значительно больше периода строительства, может заинтересовать инвесторов-застройщиков только в одном случае - при существенных преференциях со стороны областной власти. «Нужно максимально снизить затраты инвестора на возведение такого дома, - считает Максим Соловьев. - А это можно сделать по трем позициям. Во-первых, передавать земельные участки не по аукционным ценам, а по кадастровым, во-вторых, компенсировать стоимость коммуникаций. Эти меры снизят себестоимость строительства практически вдвое. Наконец, в-третьих, субсидировать застройщику банковскую ставку, тем самым уменьшив для него стоимость денег».
Правда, круг потенциальных инвесторов не ограничится местным строительным сообществом. Областное правительство, возможно, будет искать партнеров и среди западных компаний, привыкших работать с «длинными» деньгами и считающих приемлемой рентабельность в 5-7% в течение 15 лет.
В качестве заказчиков-застройщиков могут выступить и предприятия Нижнего Новгорода и области. Многие из них испытывают кадровый голод, готовы приглашать специалистов из других городов, но не могут обеспечить им достойные условия проживания. «Построив доходный дом, компании решат вопрос с привлечением рабочей силы, но в то же время оставят эти квартиры в своей собственности. Потребность в подобных домах во многих городах области (например, в Выксе) точно есть», - уверен Валерий Англичанинов. По его словам, с каждым потенциальным инвестором-«первопроходцем» индивидуально ведутся расчеты и оговариваются условия. Министерство инвестиционной политики региона уже разрабатывает проект инвестиционного соглашения, а заинтересованные в строительстве доходных домов компании могут появиться уже в ближайшем будущем.

Lys писал(а)
если цены в этих домах сопоставимы с обычным съемом

Lys писал(а)
Неужели государство без инвесторов ничто?

ARtBAITer писал(а)
И тем не менее, ниже себестоимости аренда падать не может.

Dr.Qy писал(а)
с нормой прибыли под 600%.

ARtBAITer писал(а)
А бабушек по цене не перебьешь.

Mapk писал(а)
Это утопия.
Чиновники опять ведут себя как акыны "че вижу - то пою."
Нет никакой экономической модели, при которой частные инвесторы, построив новый дом, будут сдавать в нем квартиры по 10-20 тыс руб. и не вылетят в трубу.