Купить квартиру: взять ипотеку или ждать снижения

Количество сделок на первичном рынке в конце 2008-го — начале 2009 гг. можно пересчитать по пальцам. Коммерческие банки почти перестали выдавать кредиты на строящееся жилье. Одни участники рынка продают квартиры областному правительству почти по себестоимости, другие надеются на государст­венную ипотеку, которая позволит продать долевое участие в строительстве и на вырученные средства завершить незаконченные объекты. Начинать новое строительство в текущем году не планирует никто.

Какова себестоимость жилой недвижимости в Нижнем Новгороде?Как застройщики стимулируют спрос? Почему девелоперы неохотно участвуют в государственных тендерах? Как изменились цены на жилье?Кризис ликвидности банков, резкое снижение объемов ипотечного кредитования, открытое письмо г-на Полонского журналистам и постоянные прогнозы падения цен на недвижимость — в таких условиях вынуждены работать застройщики в начале 2009 г. Участникам рынка жилой недвижимости говорят о том, что им сегодня не нужны дорогие и короткие (а других нет) кредиты на развитие и освоение новых площадок. Им необходим спрос на готовое и строящееся жилье. В конце 2008 г. рынок упал почти до ноля В начале Дискуссионного клуба «Делового квартала» на тему «Купить квартиру: взять ипотеку или ждать снижения цен?» участники нижегородского рынка жилой недвижимости сошлись во мнении, что минимальные значения спроса на квартиры пришлись на конец 2008 г. Алексей Денисов, генеральный директор ГП НО «НИКА»: «В октябре-ноябре прошлого года клиентов сильно напугали средства массовой информации, банкиры подняли процентные ставки, и люди совсем перестали интересоваться ипотечными кредитами». По словам Эдуарда Фиякселя, профессора НФ ГУ «Высшая Школа Экономики» и президента ГК «Нижегородский проект» (ЖК «Изумрудный замок»), до кризиса 70% клиентов приобретали квартиры с помощью ипотечных кредитам. «В декабре рынок упал до ноля. Даже люди с деньгами просили озвучить размер скидок, после чего отправлялись «думать» — ждали, что цены будут снижаться и дальше». Участники Дискуссионного клуба полагают, что падение спроса обусловлено еще и тем, что состоятельные граждане перестали покупать «инвестиционные» квартиры и отправились зарабатывать на валютном рынке. Ситуация начала выравниваться только в феврале. «Клиенты, которые нуждаются в жилье и сохранили доход во второй половине декабря, начали звонить и интересоваться ипотекой. В январе эта динамика продолжилась, а с середины февраля мы оформляем по Эдуард Фияксель уверен, что сейчас достаточно удобное время покупать недвижимость для личного пользования: цены снизились, появилась возможность получить индивидуальные скидки. По данным аналитической службы ГК «Кварц», только за период с декабря 2008 г. по январь 2009 г. вторичное жилье, к примеру, в верхней части города, подешевело на 5–12% в зависимости от района. Больше остальных упали в цене трехкомнатные квартиры в Совет­ском районе и двухкомнатные в Нижегород­ском — на 16 тыс. руб. и 15 тыс. руб. за кв. м соответ­ственно. Полемику о ценах подытожила генеральный директор АН «МОДУС» Светлана Торопова: «Сейчас квартиры продают клиенты банков, которые не могут потянуть ипотеку. Они и опускают цены. Покупатели — это те, кто месяца четыре назад искали двухкомнатную квартиру, а сейчас легко берут трехкомнатную. Ипотекой они почти не пользуются, — сразу оплачивают 100% стоимости жилья». Застройщикам поможет кредитование долевого участия Участники рынка соглашаются, что есть группа людей, накопивших на квартиру до кризиса. Сейчас они «гуляют по рынку с наличными» и ищут наиболее выгодные варианты. Впрочем, говорят эксперты, такая ситуация долго не продлится. К тому же сделки со стопроцентной оплатой без привлечения кредитов — явление очень редкое. Подавляющее большинство нижегородцев не может улучшить жилищные условия без заемных средств. При этом ипотека в коммерческих банках на текущий момент не кажется привлекательной. Елена Троицкая, руководитель направления по работе с партнерами Нижегород­ского филиала ЗАО «КМБ-БАНК»: «Процентная ставка по ипотечному кредиту сроком на 10–15 лет составляет 20,5% для клиентов, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ. Для получения кредита размером в 1,

5 млн руб. ежемесячный доход клиента или семьи должен составлять не менее 45 тыс. руб. При наличии у клиента иных доходов их можно указать в справке по специальной форме, предусмотренной в банке. В этом случае процентная ставка составит 21%». Г-жа Троицкая утверждает, что кредиты берут даже при таких условиях — в основном «на раширение». По подсчетам экспертов, суммы ипотечных займов колеблются в диапазоне 1,1–1,5 млн руб. Как рассказала руководитель офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Анна Дувакина, ее банк предлагает ипотеку только в иностранной валюте. «В отличие от организаций, работающих по государ­ственным программам, у нас коммерческий банк, и мы работаем в интересах своих акционеров», — поясняет г-жа Дувакина. В такой ситуации на первый план выходят государственные программы агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Нижегородское ГП НО «НИКА» получило от АИЖК на первое полугодие 2009 г. 2 млрд руб. на ипотечное кредитование. Эти деньги будут выдавать под 13,5–16,5% годовых на срок от 3 до 30 лет. По словам застройщиков, клиенты больше доверяют государству, чем коммерческим банкам. Ольга Сажина, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»: «Наша компания активно сотрудничает с компанией «НИКА». Клиенты успокаиваются, видя, что это государственная компания. Особенно когда читают в договоре пункт о том, что процентная ставка не изменится на протяжении всего срока действия договора. А вот коммерческих банков люди опасаются. Поэтому я не уверена, что сотрудничество «НИКИ» с коммерческими банками будет результативным». Государственная ипотека — единственный инструмент для тех участников рынка, которые достраивают начатые до кризиса объекты недвижимости. Застройщикам сейчас как воздух необходимо кредитование так называемой «долевки». Однако система кредитования долевого участия только-только возобновляет работу. Ольга Сажина: «Ипотеку на долевое строитель­ство, начиная с ноября прошлого года, фактически выдавали только два коммерческих банка: Газпромбанк и Сбербанк. В первом — очень высокие проценты, во втором — практически невозможно оформить кредит. В декабре наши специалисты кредитного отдела сумели оформить только два кредита. Конечно, отсутствие ипотеки сильно сказалось на объемах продаж, ведь раньше более 40% квартир в «Жилстрой-НН» приобреталось с помощью заемных средств. Получается, что сейчас мы просто теряем этих клиентов». Застройщики отказываются продавать квартиры государству ниже себестоимости Пытаясь поддержать застройщиков, правительство Нижегородской области заявило о готовности разместить на рынке антикризисный госзаказ и выкупать квартиры в недостроенных домах для расселения ветхого фонда. По итогам первого тендера региональное министерство жилищной политики одобрило заявки ОАО «Нижегородкапстрой», ЗАО «Стройинвестрегион НН» (входит в Группу «ПИК»), ООО СК «Жилстрой» и агентства недвижимости «Виктория». Всего в городе и области было выкуплено более 400 квартир по максимальной цене в 36,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Как рассказала Ольга Сажина, компания «Жилстрой-НН» рассматривала вопрос участия в тендере, но в итоге отказалась. «Себестоимость «коробки» дома составляет в среднем 35 тыс. руб. за кв. м. Прибавим стоимость земли (10–15 тыс. руб. в зависимости от района города) и подведение коммуникаций к дому. Получается 40–50 тыс. руб. за «квадрат». Подобные потери для компании оказались неприемлемыми. В итоге в первом этапе участвовали компании, которые брали землю по старым городским законам, и те, кто брали большие площадки на льготных условиях. Повторный тендер областные власти проводили уже по 33 тыс. руб. за «квадрат» — он оказался безрезультатным. По словам экспертов «ДК», по такой стоимости можно найти

недвижимость только в области. В завершение Дискуссионного клуба эксперты сошлись во мнении, что падение цен на рынке жилой недвижимости — краткосрочная тенденция. «Недвижимость остается наиболее стабильным и консервативным инструментом для инвестиций. На долгосрочную перспективу недвижимость — единственное в России, во что можно вкладывать», — считает Эдуард Фияксель. Участники рынка не скрывают, что, закончив начатое строительство, не нач­нут новое, пока не восстановится спрос и, как следствие, цены. «Предложение уже сократилось. Если раньше у нас одновременно находилось в продаже 350–450 квартир, то сейчас только 100», — сообщила Ольга Сажина. Таким образом, уже через два-три года образуется дефицит качественного жилья, и цены снова начнут подниматься. По словам Эдуарда Фиякселя, из кризиса застройщики точно выйдут в неполном составе: на рынке останутся только профессионалы, остальные отложат строительство до лучших времен. Сам венчурный инвестор после завершения проекта «Изумрудный замок», по собственному заявлению, «заниматься девелопментом планирует только в страшных снах».