Их не остановить. Квартиры в Нижнем Новгороде подорожали на 30%. Что будет с ценами дальше?

За последние полтора года цены на жилье в Нижнем Новгороде заметно взлетели. Темп роста стоимости на недвижимость в столице Приволжья быстрее, чем в крупнейших городах страны — Москве и Питере. Корреспондент NN.RU узнал о причинах резкого повышения цен у застройщиков и регионального Минстроя. А главное — стоит ли ждать падения цен?

Сколько стоит жилье?

По данным нижегородского Министерства градостроительства за второй квартал нынешнего года, средневзвешенная стоимость квадратного метра в новых домах составила 105 263 рубля. При этом в начале прошлого года «квадрат» стоил на 42% меньше.

Рост цен на квартиры в новостройках повлиял и на рынок вторичного жилья. С прошлого года цены на вторичке взлетели более чем наполовину — на 55%. Теперь в среднем квадратный метр стоит 101 873 рубля.

При этом, по данным московских аналитиков, в августе цены на вторичное жилье в Нижнем Новгороде впервые за полтора года снизились на 2,75%. Однако, по словам специалистов, радоваться падению цен еще рано, поскольку динамику изменения цен необходимо отслеживать в течение нескольких кварталов или года.

— Колебания цен в продолжительности месяца или даже нескольких вполне возможны, но они, как правило, зависят от структуры рынка в конкретный момент времени. Так, если на рынок выведено одновременно большое число дорогостоящих квартир, например, при старте продаж ЖК бизнес-класса в центре города, то средневзвешенная цена на рынке закономерно вырастет, а при выводе из продажи дорогого жилья, когда квартиры распроданы, она опустится, — пояснил замдиректора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров «Столицы Нижний» Борис Замский.

Застройщики, анализируя нижегородский рынок недвижимости, сошлись во мнении, что в среднем за полтора года стоимость первичного и вторичного жилья увеличилась почти на треть.

— Стоимость недвижимости с момента начала пандемии коронавируса выросла от 20 до 40%. Конечно, этот процент зависит от многих факторов, например, сегмента рынка или локации, но можно утверждать, что в среднем на 30% выросла рыночная стоимость недвижимости, — рассказал генеральный директор «Нижегородской девелоперской компании» (ННДК) Михаил Иванов.

Почему растут цены на недвижимость?

Пандемия коронавируса, которая застала врасплох почти все сферы деятельности, стала далеко не единственной причиной повышения стоимости на жилье. По словам Бориса Замского, сотрудника компании «Столица Нижний», в течение последних нескольких лет девелоперский рынок по всей России находится в фазе роста цен на жилье.

По мнению застройщика, на данный момент в Нижнем Новгороде спрос на жилье превышает предложение, из-за чего цены начинают расти. Подобная тенденция стала заметна еще в 2017 году, когда для безопасности дольщиков были введены эскроу-счета, а строительные компании начали работать с проектным финансированием. Из-за этого у банков, которые предоставляют средства на строительство, значительно выросли требования к застройщикам. Кроме того, увеличились девелоперские издержки бизнеса. Под давлением ситуации некоторым компаниям пришлось уйти с рынка, а крупные застройщики, осваиваясь, замедлили вывод новых строительных проектов.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева считает, что недостаточный ввод жилья в Нижнем Новгороде также связан с нехваткой земельных участков, где застройщики могли бы начать строительство.

С подобной проблемой сталкиваются многие регионы страны. Большая часть в населенных пунктах и рядом находится в частной собственности. При этом свободные «неосвоенные» участки не имеют дорог и коммуникаций. Застройщикам подобные проекты невыгодны, а люди не хотят ехать на отдаленные территории.

Ситуация с дорогой недвижимостью усугубилась с приходом пандемии коронавируса, а точнее — с ограничениями, которые были введены из-за эпидобстановки. Так, после снятия ковид-ограничений в Европе увеличился спрос на металл, но производство при этом было заторможено. Тогда российские компании начали экспортировать свою продукцию за границу, и цена на арматуру для соотечественников возросла более чем в два раза. Резко выросла стоимость и на другие строительные материалы: утеплитель подорожал в три раза, дерево — в четыре раза, по пластику рост стоимости составляет около 100%. Из-за этого увеличилась себестоимость проектов строительства, и застройщикам, чтобы не работать в убыток, пришлось повышать цены на объекты.

— Сейчас у многих застройщиков себестоимость приближается к тем ценам, по которым они недавно продавали жилье, — прокомментировал Борис Замский.

Закрытие границ между государствами привело к еще одной проблеме в строительной сфере — нехватке рабочих, значительную часть которых составляли граждане из стран ближнего и дальнего зарубежья. Из-за дефицита кадров оплата труда строителей возросла, что опять же привело к повышению себестоимости проектов.

Продолжают оказывать влияние на рынок недвижимости и вполне обыденные моменты — усиление инфляционных процессов в российской и мировой экономике, а также повышение потребительских требований к новому жилью.

В итоге совокупность всех факторов привела к удорожанию квартир в новостройках. В свою очередь цены на вторичном рынке имеют тенденцию подстраиваться под динамику цен на рынке первичном. В связи с этим в июле цены на вторичное жилье в Нижнем Новгороде росли быстрее всех среди крупных городов России, обогнав Москву и Санкт-Петербург.

Почему увеличился спрос?

Несмотря на возросшие цены на недвижимость, за 2021 год спрос на покупку жилья в Нижегородской области значительно вырос. По данным Банка России, за шесть месяцев нынешнего года выдано почти на 36% ипотечных кредитов больше, чем в прошлом году, и на 55% больше, чем в 2019 году.

Кроме того, сумма оформленных нижегородцами ипотек за полгода в 2021 году составила 45 794 миллиона рублей, что на 66% больше, чем в прошлом году — 27 574 миллиона рублей.

На заинтересованность в покупке недвижимости повлияло введение во время пандемии коронавируса льготной ипотеки с господдержкой. С апреля прошлого года до июля 2021 года ставка по кредиту составляла 6,5% годовых, а максимальная сумма ипотеки для Нижегородской области — 6 миллионов рублей.

Оценивая результаты, нижегородский Минстрой считает, что программа позволила сохранить объемы жилищного строительства в период пандемии на уровне 2019 года. В первом полугодии прошлого года нижегородцы не были заинтересованы в покупке жилья, а льготная ипотека позволила простимулировать покупательскую способность жителей региона.

Однако, как отметила Татьяна Романчева, снижение ставки по ипотеке не отменяет остальных условий банка, который выдает кредит. Требования к заемщикам становятся выше, а условия из-за возросшего числа неплательщиков — более жесткими.

С июля ставка по льготной ипотеке увеличилась до 7% годовых, а максимальная сумма кредита снизилась до 3 миллионов рублей. По данным нижегородского Минстроя, Центробанк России уже наблюдает с июля снижение спроса на этот вид ипотеки. При этом, по мнению гендиректора компании «ННДК», небольшая покупательская активность может быть связана с тем, что летом и в начале осени нижегородцы находятся в отпусках и не занимаются финансовыми делами.

При этом, по мнению застройщиков, изменения по льготной ипотеке не сильно отразятся на спросе — так же, как и на ценах на жилье.

— Спрос есть, и продажи у нас идут в плановом режиме, так как есть множество и других льготных программ, например, семейная ипотека, материнский капитал и прочее, — пояснил Михаил Иванов, гендиректор «ННДК».

Однако для многих покупателей новостроек льготная ипотека стала недоступной из-за недостаточного лимита на кредит в условиях быстрого роста цен.

— Раньше простой человек или семья не могли купить квартиру в новостройке, а сейчас, с такими ценами, — и подавно. Цены уже достигли потолка, а зарплаты выше не становятся, — рассуждает Александр Липатов, планировавший приобрести квартиру еще в прошлом году. Но из-за увольнения во время пандемии коронавируса нижегородец не смог оформить ипотечный кредит.

Несмотря на программы, которые делают покупку жилья более доступной, жители Нижнего Новгорода с трудом представляют, как приобрести квартиру, не утопая в долгах.

— Понимаю, что с точки зрения застройщика главное — получить максимальную прибыль с «квадрата». Банку важно выдать побольше кредитов, ведь заемщик больше вернет в виде процентов. А покупатель вынужден за всё платить, бегать по нескольким работам, не видеть детей и родителей, — прокомментировала Анастасия Титова.

Когда лучше покупать квартиру?

Застройщики в один голос утверждают, что смысла ждать лучших времен для покупки квартиры по более низкой цене нет. Отличительной чертой рынка недвижимости является его инертность, то есть быстро в этой сфере изменения не происходят.

— Думаю, что в нынешнем году цены возрастут на 10–12%, потом, возможно, будет 7%. То есть сначала приостановится рост, при этом процесс займет не менее трех лет. Потом, возможно, будет снижение цен, — заключила директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.

Ранее мы рассказывали, почему в Нижегородской области до сих пор остаются обманутые дольщики, жилье которых не могут достроить уже более пяти лет. Также мы собрали советы экспертов, как не нарваться на застройщика, который не сможет завершить строительство.