Государственный выкуп "ипотечного" жилья. Эксперты поддержали "антикризисный" законопроект

21 января группа депутатов Госдумы внесла на рассмотрение законопроект о выкупе квартиры, приобретенной в ипотеку, если заемщик попал в «трудную жизненную ситуацию». Эксперты считают законодательную инициативу более чем своевременной, и предполагают, что закон нужно было принять ещё до кризиса.

Долги выплатят, из квартиры не выселят

А кризис в России уже начался, и спорить с этим утверждением так же бессмысленно, как и опровергать тот факт, что в ближайшие несколько месяцев предприятия начнут сокращать сотрудников и пересматривать планы по зарплате. К сожалению, уволить могут практически любого из нас. И, если вы до этого на протяжении нескольких лет не возглавляли крупную государственную компанию, а были рядовым сотрудником со средней зарплатой и ипотекой, погашать кредит не имея работы будет очень сложно. Если не невозможно.

Чтобы помочь «проблемным» заемщикам, депутаты Государственной думы Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Андрей Крутов и Дмитрий Ушаков предложили внести изменения в закон об ипотеке и ввести понятие «трудной жизненной ситуации»:

«Трудная жизненная ситуация - инвалидность, неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью, сиротство, малообеспеченность, безработица и другие ситуации, которые заемщик не может преодолеть самостоятельно».

В случае, если человек оформил ипотеку под залог приобретаемой квартиры и попал в «трудную жизненную ситуацию», федеральные и местные органы власти могут договориться с банком и взять обязательства по выкупу квартиры на себя. Власти, говорится в документе, должны выполнить все требования кредитной организации по ипотеке. Затем жилье переходит в государственную собственность.

Чтобы человек не остался без крыши его оставляют в квартире на условиях договора социального найма. Квартира выкупается по рыночной стоимости (её определяет независимый оценщик). Если задолженность заемщика перед банком ниже рыночной стоимости квартиры, государство выплачивает ему эту разницу. Если, наоборот, выше, то разницу банку компенсирует государство. Как только государство погашает долги заемщика перед банком, прекращается исполнение судебного иска о взыскании залога. За бывшим собственником остается приоритетное право выкупа квартиры.

Цивилизованная борьба с долгами

Представители банковской сферы, застройщики и риэлторы законодательную инициативу восприняли в целом позитивно. Однако они усомнились, что государство готово пойти на эту меру из-за многомиллиардного дефицита федерального бюджета. «В целом, начинание более чем полезное, так как позволит существенно стабилизировать социальную составляющую кредитного рынка. Главное, как и всегда, - тщательно проработать детали этого процесса с целью адекватного расходования бюджетных средств, - заявил председатель правления Росгосстрах Банка Александр Фалев. - Ведь такая мера, безусловно, тяжким бременем ляжет на бюджет. И это не только средства на погашение задолженности, но и на организацию сопровождения этого жилья».

По мнению коммерсанта, чтобы снизить это бремя и окупить затраты, стоило бы дать «проблемным» заемщикам вернуть жилье в свою собственность: оформить договор аренды с последующим правом выкупа или контракт, аналогичный долгосрочному лизингу недвижимости. «В любом случае, тот факт, что государство начало обращать внимание на проблемы людей, не справляющихся с кредитной нагрузкой, вселяет определенный оптимизм. Мы все ближе к реализации мер цивилизованной работы с проблемными долгами», - подчеркнул он.

Директор по продажам агентства недвижимости «Адрес» Елена Соловьева считает, что закон своевременный. «Хотелось бы, чтобы он уже был принят, поскольку ситуация с ипотекой обостряется. Люди нередко попадают в ситуации, когда не могут заплатить за взятую в кредит квартиру. Проблемных заемщиков, вероятно, станет больше в кризис. «Тяжелая жизненная ситуация» - это то, с чем некоторые из них, к сожалению, столкнутся в скором времени», - предположила она.

Главный вопрос – как, когда, в каких объемах будет осуществляться финансирование, поскольку муниципальные и региональные бюджеты, как правило, дефицитные, считает эксперт. «На 2015 год подобные расходы уже не заложены. Хотелось бы, чтобы местные власти подумали, как может реализоваться этот закон. Вместе с тем, источники финансирования, которые можно было бы использовать, есть.

С 2016 года россияне начнут платить налог на имущество, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Она, как известно, выше инвентаризационной, а значит, доходы региональных бюджетов должны вырасти. Неплохо было бы направить часть этих доходов на выкуп «проблемных» квартир», - заключила Елена Соловьева.

Директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов уверен, что заемщики станут «в массовом порядке» обращаться за поддержкой государства. «Тем более что пока предлагается почти беспроигрышная для потребителя схема, при которой переданная властям квартира может быть впоследствии выкуплена заемщиком обратно, - подчеркнул он. - Уровень финансовой грамотности и ответственности российского населения, к сожалению, до сих пор довольно низок, поэтому любая возможная помощь «свыше» будет воспринята как должное, то есть «на ура». Вместе с тем, предположил эксперт, законопроект представляет собой огромное поле для злоупотреблений, поэтому эффективно реализовать его будет сложно. «Ни с юридической, ни с финансовой, ни даже с психологической точки зрения Россия к введению этой меры не готова», - заключил он.

Спасти ипотеку

Генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева считает, что закон может быть эффективной антикризисной мерой: он позволит снизить риск банковского кризиса из-за уменьшения платежеспособности заемщиков. «И все же, думаю, не стоит ждать массового выкупа квартир. В существующей экономической ситуации вряд ли государство готово выделить необходимое для этого количество денежных средств. Возможно, будут пущены в оборот ценные бумаги, - отметила она. - Соответственно, вряд ли стоит ожидать сколько-нибудь серьезного влияния нововведения на рынок. Что касается критичности ситуации, сейчас, конечно, сложнее всего валютным заемщикам, процент которых относительно общего объема «ипотечников» невелик».

Коммерческий директор компании «Ведис Групп» Ольга Шакалова полагает, что законодательная инициатива в первую очередь направлена на то, чтобы помочь банкам, а не заемщикам. Но она не уверена, что так удастся «спасти» ипотеку. «Если проблему с дефолтными заемщиками можно будет переложить на плечи государства, банки, конечно, возражать не будут. Другое дело, что совершенно непонятны механизмы этого процесса – когда банк получит деньги, в каких объемах, на каких условиях, - рассуждает она. - Представим ситуацию, когда банк не может распоряжаться своим залогом и не может получить денег, потому что квартира «заблокирована». Вряд ли эта ситуация банкам понравится. Поэтому говорить об «облегчении жизни» по крайней мере, рано».

По мнению эксперта, если закон будет принят, банки ещё только ужесточат требования к заемщикам. «Какие-то государственные меры, конечно, желательны, например, возможность «заморозки» платежей на несколько месяцев, в случае, если заемщик попал в трудную ситуацию. Возможно, полезной может быть и некоторая финансовая госпомощь. Но эти меры «антикризисные», они не могут спасти рынок в целом, и помогут от силы лишь 5-10% заемщиков. Спасением ипотеки может стать только снижение ключевой ставки Центробанка», - заявила Ольга Шакалова.

К сожалению, узнать позицию местных органов власти на этот счет не удалось. В пресс-службе правительства Нижегородской области корреспонденту NN.RU сообщили, что законопроекты не комментируют.