Зачем платить больше? Как оспорить кадастровую стоимость земли и жилья

С 1 января 2015 года россияне обязаны платить налог не только за землю, но и за собственное жилье исходя из его кадастровой стоимости. Кадастровая оценка, которую государство дает имуществу, всегда приблизительна и может превышать рыночную стоимость объекта. Зачем платить больший налог, если ваше имущество столько не стоит?

Понизить цену до рыночной

На минувшей неделе в Нижнем Новгороде состоялась пресс-конференция, посвященная кадастровой оценке недвижимости. Юрист консалтинговой компании «Прецедент» Дмитрий Волков рассказал, как выглядит процедура оспаривания кадастровой оценки. По словам юриста, в 2015 году спрос на такую услугу увеличился: в неделю поступает порядка 10-12 звонков, связанных с этой темой.

«Законодательно вопрос оспаривания кадастровой стоимости регламентирован федеральным законом № 135 об оценочной деятельности и Земельным кодексом (статья 166), - сообщил юрист. - В статье 24.18 ФЗ 135 говорится о двух вариантах оспаривания кадастровой стоимости».

По данным областного управления Росреестра, в 2014 году в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 47 заявлений по 69 объектам недвижимости. Из них рассмотрены девять заявлений: восемь исков по 16 объектам были удовлетворены (кадастровая стоимость определена в размере рыночной); один иск – не удовлетворен. В первом квартале 2015 года в Комиссию поступило 157 заявлений об определении кадастровой стоимости 347 объектов недвижимости.

Первый – обращение в комиссию при Росреестре (является обязательным для юридических лиц прежде, чем они обратятся в суд; физлица могут сразу идти в суд). Для этого существует два основания. Первое – рыночная стоимость земельного участка значительно ниже кадастровой (по результатам выполненного сотрудниками Росреестра отчета). Второе – недостоверность сведений о земельном участке, которые использовались при кадастровой оценке.

«В 99,9% случаев на нашей практике обращения касаются кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной, - отметил Дмитрий Волков. - Прежде, чем обращаться в Росреестр, нужно заказать отчет о рыночной стоимости объекта в специализированной организации. Отчет должен быть выполнен на дату, когда была проведена кадастровая оценка (к примеру, если её провели в 2013 году, то отчет должен опираться на данные 2013 года). Сроки действия оценки – пять лет. Отчет о рыночной стоимости подлежит методической нормативной экспертизе СРО, в которой состоят оценщики».

С отчетом (в бумажном и электронном виде), результатами экспертизы, а также правоустанавливающими документами на земельный участок можно обращаться в комиссию. По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр либо об отказе. Зачастую комиссия, действительно, удовлетворяет поданные заявления. Если человек получил отказ, ему следует обращаться в суд.

Второй вариант оспаривания кадастровой стоимости – обращение в суд. «Согласно изменениям Гражданский процессуальный кодекс от 24 июля 2014 года, полномочия по рассмотрению указанной категории дел переданы в Нижегородский областной суд, - пояснил юрист. - Дела рассматриваются в порядке искового производства».

Дмитрий Волков подчеркнул, что заявители должны не оспаривать решение комиссии, а подавать новое заявление с требованием определить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости. Истцами могут выступать собственники и арендаторы земли (они являются потенциальными покупателями, а выкупная цена земельного участка рассчитывается в зависимости от налога (и кадастровой стоимости).

Ответчиками по делам о пересмотре кадастровой стоимости, как правило, являются региональный филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра, региональное управление Росреестра. В качестве заинтересованных лиц выступают администрация района, города, где участок находится, а также региональное правительство, утвердившее кадастровую оценку.

«По таким делам практика весьма однозначная, - отметил Дмитрий Волков. - Если представители Росреестра и Кадастровой палаты не оспаривают предоставленный истцом отчет об определенной рыночной стоимости, суды удовлетворяют заявленные требования и устанавливают кадастровую стоимость равной рыночной. В течение семи дней после вступления соответствующего решения суда управление Росреестра обязано внести соответствующие сведения в ГКН (государственный кадастр недвижимости)».

Юрист сообщил, что большинство судебных споров на данный момент составляют «земельные» споры, поскольку соответствующие изменения в законодательство были внесены довольно давно. «С 2015 года кадастровая стоимость учитывается и при начислении налога на объекты недвижимости, помещения. Первые платежные поручения нижегородцы получат в 2016 году, однако не стоит затягивать с перерасчетом стоимости, поскольку налог, который вы заплатите в 2016 году, будет рассчитываться на основе данных 2015 года. Пересчитать налог за прошлый период не получится, поскольку «новая» кадастровая стоимость будет учитываться в расчетах только после вступления решения суда в силу. Такова судебная практика», - подчеркнул он.

По словам Дмитрия Волкова, рассмотрение дел о завышенной рыночной стоимости объекта длится порядка двух месяцев. Можно обращаться в суд вместе с соседями и заказать отчет, экспертизу сразу на несколько земельных участков. Это обойдется дешевле.

«Если вы считаете, что кадастровая стоимость земли, жилья, которое вам принадлежит, завышена, оспаривайте этот факт. При массовой кадастровой оценке объектов не учитываются их индивидуальные характеристики. Берутся земельные участки в квартале, в районе целиком, - подчеркнул юрист. - Выполнять оценку каждого отдельного земельного участка бюджету невыгодно. А при подготовке отчета об определении рыночной стоимости оценщик выходит на участок: делает фотовидеофиксацию сооружений, инженерных сетей и так далее, что также оказывает влияние на рыночную стоимость объекта».

«Погрешности неизбежны»

Начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости областного управления Росреестра Павел Турлаев отметил, что при определении кадастровой оценки большого количества земельных участков погрешности неизбежны. «В одночасье оценить рыночную стоимость 1,5 млн земельных участков в Нижегородской области невозможно, - подчеркнул он. – Так, при проведении массовой оценки земли в Дзержинске промзона (десятки гектаров использованных, загрязненных земель) была оценена в 1000 рублей за 1 кв.м. Хотя её рыночная цена – 200 рублей за 1 кв.м..»

Каждый объект недвижимости, со своими достоинствами и недостатками, коммуникациями или их отсутствием, удаленностью от центра (города, района) имеет свою стоимость. При проведении массовой кадастровой оценки (к примеру, для всех объектов области) объекты группируются по двум десяткам параметров: функциональным данным, населенным пунктам (в зависимости от их экономического развития) и так далее. Кадастровая оценка недвижимости проводится не чаще, чем раз в три года, в течение пяти лет. В последнем постановлении о землях населенных пунктов установлен срок до семи лет.

По словам Павла Турлаева, разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли может быть достаточно большой, даже двукратной. Кадастровая стоимость, как правило, выше. «Но бывает, что нам звонят рассерженные граждане и говорят, что их землю слишком дешево оценили по кадастру. К примеру, их садоводческое товарищество находится вблизи центра города, и они переживают, что власти захотят строить что-то на их участке, заплатив им за землю по минимуму», - отметил он.

Что касается кадастровой стоимости жилья, то она на порядок выше инвентаризационной, по которой мы платили налог раньше, поскольку близка к рынку. «Если стандартная двухкомнатная квартира (брежневка, хрущевка) имеет инвентаризационную стоимость 150 тысяч рублей, по Нижнему Новгороду – 400 тысяч рублей, собственник выставляет её на рынке за 2 млн рублей. Инвентаризационная стоимость в течение лет понижалась следом за износом здания. Но у рынка другое мнение по поводу оценки стоимости квартиры», - пояснил представитель Росреестра.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров:

«Компании, которые выигрывают лоты по проведению кадастровой оценки, часто находятся в других регионах. Они выигрывали в торгах за счет более низкой предложенной цены, демпинга. Нижегородские оценщики с ними в этом плане конкурировать не могли. Заинтересованность власти в получении максимальной налоговой базы существует. Если человек считает, что он переплачивает, он по своему желанию может оспорить кадастровую оценку в суде, в Росреестре.

Государство не может давать такую же гибкую оценку стоимости недвижимости, как на рынке, поскольку зачастую в пределах квартала она колеблется в районе 5-10%. Все зависит исключительно от спроса. На Бору земельные участки начали дорожать, поскольку в ближайшие году будет построен новый мост и будет улучшено транспортное сообщение между Бором и Нижним Новгородом.

Покупая недвижимость, люди задумываются не только о стоимости сделки, но и о величине налога, который потом придется платить. Пока по объектам капитального строительства не было приближенной к кадастровой стоимости налогооблагаемой базы, этот вопрос не задавали. По моим расчетам, при средней стоимости квартиры 3 млн рублей (в доме, построенном 20-30 лет назад) и ставке налога 0,3 собственник будет платить налог порядка 9000 рублей в год. Этот факт не является решающим при заключении сделки, но если у человека небольшой достаток, для него это приличная сумма».

ПОЛЕЗНО

В областном управлении Росреестра нижегородцы могут получить бесплатные устные и письменные консультации, связанные с кадастровой оценкой недвижимости. В функции земельных инспекторов Росреестра входит рассмотрение споров, связанных с неправильным использованием земельных участков, уточнения их границ и другими вопросами.