10 важных вопросов: как будем покупать долевку по новым правилам

С 1 июля 2018 года вступили в силу глобальные изменения в области долевого строительства и смежных нормативных актов: прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Вместе c директором юридической компании КФ «Прецедент» Еленой Никоненковой разбираемся, какие изменения произойдут на рынке недвижимости и как теперь по-новому оформлять документы на долёвку.

1. Кто такой застройщик для долевого строительства с 1 июля 2018 года?

Застройщик — хозяйственное общество, которое имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч кв. м при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика. Кроме того, застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, и наименование такого застройщика содержит слова «специализированный застройщик».

Кроме того, вводится понятие «Основное общество» — это хозяйствующий субъект, для которого застройщик является дочерним обществом. т. е. основное общество обладает возможностью определять решения дочернего хозяйственного общества в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором.

2. Вправе ли застройщик осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство?

Да, вправе, но есть ограничения.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства:

• для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство указанных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

• для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории.

• для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории (РЗТ) или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории (КОС) или договор о комплексном развитии территории (КРТ).

Однако застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам «РЗТ», и (или) договорам «КРТ», и (или) договорам «КОС». Более того, для застройщиков, осуществляющих строительство по одному из таких видов договоров и получивших по ним разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., запрещено привлекать денежные средства дольщиков по каким-либо иным основаниям до завершения текущего строительства.

(!) Это означает, что застройщик должен оставаться в рамках одного проекта — будь то один многоквартирный дом или несколько в рамках одного договора по комплексному освоению территории.

3. Каким требованиям должен отвечать застройщик, чтобы получить право привлекать денежные средства дольщиков?

Застройщик вправе осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1. Исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

2. Размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

3. Соответствия застройщика требованиям, установленным Законом 214-ФЗ, а именно:

3.1. Наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;

3.2. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации, или наличие целевого кредита в уполномоченном банке не менее, чем 40% от проектной стоимости строительства;

3.3. Отсутствие у застройщика обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов и займов.

3.4. Застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

3.5. Обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков, не превышают 1% от проектной стоимости строительства, а имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;

(!) При этом данное требование не распространяется на застройщиков, являющихся поручителями по договорам поручительства (при недостаточном размере уставного капитала), предусмотренным редакцией Закона 214-ФЗ на 01.01.2017 и заключенным до 1 июля 2018 года.

3.6. В отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

3.7. Сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

3.8. У застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату более 300 тысяч рублей, т. е. минимальной суммы, необходимой для банкротства юридического лица.

3.9. Руководитель застройщика, собственник компании-застройщика, главный бухгалтер застройщика не имеют судимостей в сфере экономических преступлений, не подвергались дисквалификации и не банкротились.

Помимо всех вышеперечисленных требований, застройщик до момента заключения первого договора долевого участия должен получить заключения о соответствии самого застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом 214-ФЗ.

(!) Кроме того, с 30 сентября 2018 г. застройщик должен соблюдать нормативы финансовой устойчивости.

Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., применяются требования относительно минимальных размеров уставного капитала привлечения денежных средств исключительно граждан, установленные ч. 2.1. и 2.2. статьи 3 Закона 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ). Тогда как для застройщиков, получивших разрешение после 1 июля 2018 г., снимаются все различия между дольщиками гражданами и юридическими лицами.

4. Новые требования к расчетному счету застройщика

В срок не позднее двух месяцев с момента вступления в силу новой редакции Закона 214-ФЗ, т. е. не позднее 1 сентября 2018г., все застройщики обязаны открыть отдельный расчётный счет в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство и осуществлять расчеты только с него. Равно как и технический заказчик, и генеральный подрядчик также должны открыть счета в одном банке с застройщиком. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта РФ и некоммерческой организации (Фонд).

Уполномоченный банк будет осуществлять, в т.ч. и контролирующие функции.

(!) Уполномоченный банк — это банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте.

5. Какие гарантии исполнения обязательств застройщиком предусмотрены на текущий момент?

Гарантией или обеспечением обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства могут служить:

• поручительство банка. Как правило, слабо работающая гарантия в силу стоимости и сложности получения;

• страхование гражданской ответственности застройщика. Применяется на текущий момент для договоров долевого участия, заключенных с 2014 по 2017 годы;

• отчисления в компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным с 2017 по 2019 годы);

• использованием застройщиком эскроу-счетов (в соответствии со ст. 15.4. Закона 214-ФЗ).

Какой применять способ обеспечения обязательств по долевому строительству, решает застройщик в зависимости от даты получения разрешения на строительство. Однако с 1 июля 2019г. все расчеты дольщиков с застройщиками должны будут вестись через счета эскроу в обязательном порядке. Данное положение будет применяться к застройщикам, не успевшим зарегистрировать свой первый договор долевого участия до 1 июля 2019г.

(!) Важным изменением с точки зрения гарантий, является введение солидарной ответственности для бенефициаров застройщика (собственников компании), чья доля в уставном капитале застройщика выше 5%, за убытки покупателей недвижимости. Хотя, на мой взгляд, конечные собственники компаний — застройщиков по-прежнему смогут остаться в тени.

6. Что такое эскроу-счета?

Счет эскроу подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Это означает, что дольщики будут перечислять денежные средства уполномоченному банку застройщика, который будет хранить их до момента завершения строительства или расторжения договора долевого участия.

(!) Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.

Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.

7. В чем выгода для дольщиков использования эскроу-счетов?

Средства, которые будут размещаться на счетах эскроу в банках, попадут под систему гарантий Агентства по страхованию вкладов — максимальный размер компенсации, однако, ограничен 10 млн рублей и может быть выплачен только за одну квартиру.

Деньги дольщиков будут переданы застройщику только после окончания строительства. А это означает, что дольщик при расторжении договора сможет с большей долей вероятности получить свои деньги обратно.

8. В каком порядке и где застройщик обязан раскрывать информацию о себе?

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Застройщик обязан полностью предоставить на этот ресурс информацию о себе, о правах на землю, о согласовании проектной документации, о соответствии требованиям 214-ФЗ. Кроме того, на данный сайт будет поступать информация от контролирующих органов и органов рос реестра.

9. На какие цели застройщик сможет расходовать денежные средства?

(!) Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств только в ограниченных случаях. Важным ограничением является то, что застройщик не вправе тратить на содержание банка, на свои трудовые отношения, а также на оплату сопутствующих расходов (в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники), более 10% от проектной стоимости строительства.

Соответственно, застройщикам теперь будет необходимо жестко следить за своими расходами на персонал, агентов по продажам и юристов, равно как и расходами на рекламу. Очевидно, что на первый план выйдут услуги с отложенной оплатой после завершения строительства, то есть после прекращения контроля уполномоченного банка.

10. Какую деятельность застройщик не вправе осуществлять?

Застройщик не вправе осуществлять любую иную деятельность, кроме строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство.

Послабления для застройщика появляются после выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию. Он может осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства застройщик получает полный доступ к денежным средствам на счете уполномоченного банка и может тратить их по собственному усмотрению.

Подводя итоги

Рынок строящегося жилья стремительно приближается к некой глобальной революции — еще несколько лет и с рынка полностью исчезнут мелкие застройщики, поскольку требования к застройщику не оставят иных возможностей финансирования, кроме собственных средств или банковского целевого кредитования. Те же счета эскроу подразумевают собой отложенные инвестиции, которые позволяют застройщику лишь вероятно снизить процентную ставку по целевому банковскому кредиту при условии, что застройщик размещает в данном банке и расчетный счет, и кредитную линию, и депозиты эскроу. Глупо было бы отрицать, что выгода от долевого строительства теперь для застройщика стремится к нулю, поскольку «бесплатные инвестиции» в виде денег дольщиков перестали быть бесплатными.

Немаловажный вопрос, который стоит перед застройщиками, — по какой цене продавать? Ведь деньги дольщиков, замороженные на счетах эскроу, застройщик увидит после завершения строительств и регистрации первого права собственности, а значит, есть ли смысл снижать цену на жилье, как на строящееся? В свою очередь затраты на ведение отдельных счетов и кредитных линий, на дополнительный документооборот для контролирующих органов и так далее в целях соответствия застройщика требованиям Закона 214-ФЗ увеличивают себестоимость строительства. Логичный вывод — строящееся жилье приравняется в цене к уже построенному либо вырастет еще выше, подтянув за собой вторичный рынок.

Итак, очевидно, что рынок строительства станет для дольщика безопаснее в силу отсутствия «дольщика» в его текущем понимании. А на рынке строительства останутся крупные игроки, склонные к агломерации и накоплению собственных ресурсов для будущих строительств. Кроме того, я не исключаю, что самым крупным игроком на рынке строительства станет государство.