продажа недвижимости в рассрочку

Недвижимость и операции с ней.

С друзьями на NN.RU

У вас пока нет друзей на NN.RU, поэтому ссылка на тему не может быть отправлена.

Воспользуйтесь поиском, чтобы найти новых друзей.

В социальных сетях

сергей83

09.11.2010

Хотел бы обсудить риски продажи недвижимости в рассрочку.
1) В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
таким образом в качестве гарантии выступает залог
2) Вместе с тем, если в договоре рассрочка то ст. 489
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Т.е. если оплачена больше половины возврат не возможен.

Вместе с тем, весьма интересная судебная практика
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.01.2008 по делу N А56-15665/2007
"...Пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правило, в соответствии с которым в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.
В соответствии с пунктом 5 названной статьи, если иное не предусмотрено договором купли-продажи с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В исковом заявлении продавец потребовал оплаты переданному ответчику оборудования, что не противоречит правилам пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве продавца требовать оплаты проданного товара либо возврата неоплаченного товара.
Что касается требования истца об обращении взыскания на заложенное оборудование, то оно не основано на законе.
Ссылка истца на статьи 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникшим между сторонами по договору купли-продажи правоотношениям не правомерна, поскольку исполнение названного обязательства не было обеспечено залогом в соответствии с требованиями, предусмотренными главой 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, позволяют продавцу в случае неоплаты товара потребовать возврата товара.
В этой связи у истца отсутствуют основания для предъявления иска об удовлетворении требования способом обращения взыскания на заложенное имущество..."

Т.е. тот факт что недвижка у меня в залоге дает мне право в случае неоплаты требовать возврата (Тут еще один нюанс как этот возврат в фрс потом регистрировать. Через суд скорее всего). однако если проплачено более 50% требовать возврата нельзя, и как говорит судебная практика выходить с иском об обращении взыскания на предмет залога тоже нельзя :))

И что тогда толку от этого залога. Барьер для последующей продажи что ли? Но если следовать логике суда, то положения о залоге в т.ч. и о распоряжении предметом залога с согласия залогодержателя так же неприменимы.

Если я правильно понял смысл указанных норм права, то от залога в силу закона толку не очень много.

Безопаснее использовать рассрочку платежа в рамках механизма предусмотренного ст 491 ГК
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
Т.е. указывать график платежа, но право собственности переходит и регистрируется после полной оплаты. Только такой вариант менее привлекателен для покупателя.

У кого какое мнение?

Ответить

Ссылка на сообщение

продажа недвижимости в рассрочку

Объявления на НН.РУ - Бизнес