--}}
Новая тема
Вы не можете создавать новые темы.
Т.к. вы неавторизованы на сайте. Пожалуйста назовите себя или зарегистрируйтесь.
Список тем

Продавец не вступил в права наследства.

Недвижимость и операции с ней.
1119
33
С друзьями на NN.RU
В социальных сетях
Поделиться
oxe
19.07.2018
Доброго дня!
Нужна консультация по покупки дома и земли.
Ситуация в следующем: имеется дом и земля, продавец еще не вступил в права наследства (он ед.наследник), 6 месяцев будет в декабре.
1. можно ли раньше вступить ему в права наследства и получить все необходимые документы для последующей продажи дома.
2. если это возможно только после 6 месяцев, то каким образом мы можем, как потенциальный покупатели, "застолбить" на этот период данный дом (аванс, расписка, задаток). Как грамотно оформить?
Заранее спасибо.
Lissonka
19.07.2018
Почитайте еще Налоговый кодекс ст.217 п.17.1 и ст.217.1.
А то продавец может быть штанов остаться.
oxe
19.07.2018
Lissonka писал(а)
А то продавец может быть штанов остаться.

Вы имеете ввиду налог после продажи дома?
Lissonka
19.07.2018
Да-да, если выражаться по-русски, а не терминами налогового кодекса, то налогообложению с 2016 года не подлежит имущество, находящееся в собственности не менее 3-х лет (при условии что оно получено в наследство или по договору дарения от близкого родственника и еще пара случаев там описана для 3-х лет), а во всех остальных случаях - находящееся в соб-ти не менее 5-ти лет.
oxe
19.07.2018
а если дом продать до 1 000 000 руб? льготы будут по оплате?
Lissonka
19.07.2018
А это уже ст.220 п.2., это не льготы, это называется имущественный налоговый вычет по терминологии налогового кодекса.
Вас, как покупателя, почему и каким боком должно касаться налоговое бремя продавца?
-TAB-
20.07.2018
Lissonka писал(а)
А то продавец может быть штанов остаться. ...
А может продавец сам разберется со своими налогами? Тем более, что вашего совета в этом вопросе он и не спрашивает.
Без этого персонажа никто ни в чем не разберется.. Гражданский оборот станет колом и цивилизация скатится к первобытно-общинному строю.
Lissonka
20.07.2018
-TAB- писал(а)
Lissonka писал(а) <br> А то продавец может быть штанов остаться. ... <br>
А может продавец сам разберется со своими налогами? Тем более, что вашего совета в этом вопросе он и не спрашивает. ...


Да продавец вот узнает перед самым заключением сделки о налогах, да задерет цену или сделку отложит. Для удачной своевременной сделки надо все заранее просчитывать и документы готовить.
А вы бы написали лучше что-нибудь полезное по теме, чем к другим участникам цепляться.
Хук
19.07.2018
oxe писал(а)
Как грамотно оформить?


1. Изучить несколько разделов ГК РФ в области наследного права, договорного прав и последствия признания сделок недействительными...и т.д. Просмотреть профильный закон о регистрации прав на недвижимость.

2. Записать на платную консультацию
Ysishki
19.07.2018
Составьте предварительный договор, дайте задаток и ждите до декабря пока не будут получены документы на наследство.
nikolaj52
21.07.2018
Ysishki писал(а)
Составьте предварительный договор


Что мешает заключить нормальный договор купли-продажи? Регистрировать по суду переход права собственности намного комфортнее, чем понуждать к заключению основного договора.
nikolaj52
21.07.2018
Ysishki писал(а)
Составьте предварительный договор, дайте задаток


С задатком и предварительным договором все ой как непросто (прикрепил статью на эту тему - писал четыре года назад).
К сообщению прикреплен файл:
209992178-korporativniy_urist.praktikum_10.2014.pdf   (216 Kb)   Скачать файл
право собственности при наследовании возникает с момента открытия наследства
плюсуюсь к предварительному договору
nikolaj52
21.07.2018
Королева Белочек писал(а)
плюсуюсь к предварительному договору


См. выше: зачем предварительный договор?
ham
20.07.2018
откуда у людей стойкое убеждение про 6 месяцев?))
Да. 6 месяцев дается для вступления в права наследства но не для того чтобы ждать а для того чтобы подать документы. Если документы будут поданы по истечении 6 месяцев то могут возникнуть проблемы а они обязательно возникнут))
итак что нужно.
Обратиться к нотариусу и подать документы об открытии наследственного дела.
По истечении 6 месяцев с момента смерти нотариус выдаст свидетельство о праве наследования по закону.
При соблюдении определенных условий свидетельство можно получить и раньше
Если хотите подстраховаться то заключите предварительный договор купли-продажи и пропишите там все
Что касаемо налогов для продавца то он заплатит НДФЛ. при этом налооблагаемой базой будет считаться вся сумма продажи.
Уловки типа указать в договоре 1 000 000 не сработают потому что налогооблагаемая база считается либо с цены продажи либо от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. т.е даже если цена продажи будет ниже 70% от кадастровой то налог будет считаться от 70% от кадастра.
Самое простое для продавца в данной ситуации это воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн а с остальной суммы оплатить НДФЛ.
ham писал(а)
При соблюдении определенных условий свидетельство можно получить и раньше

Можно поподробней об этом?
ч. 2 ст. 1163 гк рф
ham
20.07.2018
если будут неопровержимые доказательства отсутствия других наследников то незачем тянуть полгода
Это все теория. Практически нотариусы не следуют этой норме закона. Проверено))
oxe
20.07.2018
ham писал(а)
6 месяцев с момента смерти нотариус выдаст свидетельство о праве наследования по закону.
При соблюдении определенных условий свидетельство можно получить и раньше
Если хотите подстраховаться то заключите предварительный договор купли-продажи и пропишите там все
Что касаемо налого

Благодарю за подробный ответ.
oxe
20.07.2018
ham писал(а)
Если хотите подстраховаться то заключите предварительный договор купли-продажи и пропишите там все

Просмотрев несколько договоров в просторе интернета в каждом указывается, что "данный дом или земля принадлежит продавцу на основании....", но ведь на сколько я понимаю, в меру своей юр. неграмотности , продавец же не владеет пока этим домой и землей в полном объеме, он ему не принадлежит , до получения документов, после вступления в наследство. Я не права?
Lissonka
20.07.2018
Да-да, все вы правильно рассуждаете. Вот ваш продавец сыграет в ящик до вступления в права наследства и начнется другая опера. Юристам без разницы, им главное - бабло срубить, а как вы потом будете выкручиваться для них это уже другие услуги, оплачиваемые отдельно. Подумайте 10 раз, прежде чем ввязываться в покупку такой недвижимости, и спешить не надо.
oxe
20.07.2018
Lissonka писал(а)
Вот ваш продавец сыграет в ящик до вступления в права наследства и начнется другая опера. Юристам без разницы, им главное - бабло срубить, а как вы потом будете выкручиваться

Поясните... какие риски могут быть,причем тут предварительный договор и упаси господь смерть продавца?
Lissonka
20.07.2018
Еще дольше будете ждать документов о праве собственности продавца этой недвижимости.
Если вам без разницы когда - лишь бы стало вашим, нет вопросов. Но может быть у следующего собственника вообще не будет желания продавать унаследованное. Всякое в жизни бывает. А предварительный договор - это пусть вам кто-нибудь объяснит, какие он несет последствия. Честно сказать, не знаю.
Хорошо недвижимость покупать когда все документы чистые хорошие без всяких оговорок, а когда начинается такая трихомудь - надо рассчитывать все риски, в том числе и наше весьма динамично изменяющееся законодательство.
nikolaj52
21.07.2018
Вопросы сформулированы неправильно.

Правильный вопрос: можно ли с наследником, которому еще не выдано свидетельство о праве на наследство, заключить договор купли-продажи дома, входящего в состав наследственной массы?

Ответ: можно.

Правильный вопрос 2: каким образом покупатель может подстраховаться на случай, если после регистрации своего права собственности продавец откажется передавать дом/регистрировать переход права?

Ответ: предусмотреть в договоре, что основная часть согласованной цены (или даже вся цена) уплачивается покупателем после передачи дома и государственной регистрации перехода права собственности.
nikolaj52 писал(а)
Вопросы сформулированы неправильно. <br> <br> Правильный вопрос: можно ли с наследником, которому еще не выдано свидетельство о праве на наследство, заключить договор купли-продажи дома, входящего в состав наследственной массы? <br> ...

ВООБЩЕ ВСЕ ВЕРНО, прям совсем, НО ЕСТЬ ОДНО НО - персективы 2ух, 3х летней тяжбы, еще ТСу можно посоветовать выкупить арестованную квартиру......
nikolaj52
09.08.2018
Во-первых, писать капслоком - дурной тон.
Во-вторых, для того, чтобы получить хороший ответ, нужно правильно задать вопрос.

Вы путаете два совершенно разных этапа сделки.
Первый этап - оценка рисков (legal due diligence). На этом этапе юрист отвечает на вопрос "Стоит ли заключать сделку?". Оценивает риски, ранжирует их по степени вероятности и возможным последствиям, дает рекомендацию относительно заключения сделки.
Второй этап - структурирование сделки. На этом этапе юрист отвечает на вопрос "Как заключить сделку?" (именно об этом идет речь в данной теме).

ЗЫ: Риски есть всегда. Задача юриста - их минимизировать или исключить (если возможно). Полностью риски исключить нельзя. Например, один мой знакомый как-то купил квартиру (долго и тщательно проверял все документы), а через 5 лет к нему заявился не участвовавший в приватизации гражданин, которого ранее по заявлению членов семьи сначала признали безвестно отсутствующим, а потом объявили умершим и сняли с регистрационного учета по месту жительства (хотя он все это время просто в другом городе жил, не общаясь с родней).
ну спасибо за консультацию, коллега, теперь я знаю что такое "исключить риски (если возможно), но полностью риски исключить нельзя", пойду поплачу и выкину свой диплом, да и всю практику из головы, а заодно и основы логики при формулировании высказываний ртом :)

кстати, спасибо за экскурс по истории вашего знакомого, не скажу, что познавательно, но вы же старались - писали.

остался один вопрос, что полезного ваше словоблудие дало автору темы?
nikolaj52
09.08.2018
Я не собираюсь вступать в бессмысленную дискуссию, поэтому отвечу один раз.

Ввиду того, что мое свободное время очень ограничено, я редко захожу на юридический форум nn.ru . Это скорее такая привычка, позволяющая, как говориться, не отрываться от истоков. Пятнадцать лет назад, когда не было ни FB, ни VK, здесь было намного увлекательнее, и некоторую часть своего опыта я приобрел в процессе общения с коллегами на этой площадке, за что им очень благодарен.

Меня здесь знают давно, и многие пользователи, уверен, готовы подтвердить мою компетентность в сфере правового регулирования оборота недвижимости, строительства, земельных отношений, градостроительной деятельности и разрешения споров. Точно так же я готов подтвердить компетентность многих здешних старожилов, с которыми имел удовольствие общаться в течение стольких лет.

Если кто-то из недавно зарегистрировавшихся пользователей меня не знает, Yandex и Google дадут достаточно дополнительной информации по имени и фамилии, которые легко можно найти в темах на этом форуме, в т.ч. в этой теме (чуть выше выложил свою статью).

Я очень редко беру pro bono проекты (обычно не больше 1-2 в год). Мои сообщения на форуме - это тоже своего рода pro bono активность. Предыдущее мое сообщение было адресовано, в первую очередь, коллегам (автор темы наверняка давно о ней забыл). На "вопросы граждан" я отвечаю, если они достаточно интересны, и ответы не требуют больше 5 минут времени (см., например, соседнюю тему о красных линиях).

Рассуждать здесь о риск-менеджменте у меня сейчас нет ни времени, ни желания. Особенно когда собеседник общается в таком тоне (в отличие от городского форума, здесь так не принято) и, мягко говоря, не очень хорошо разбирается в предмете обсуждения. О риск-менеджменте написано немало толковой литературы - проще переадресовать к ней, чем обсуждать "формулирование высказываний ртом", "словоблудие" и обращать внимание на расставленные знаки препинания.

На сегодняшний день мой личный рекорд в разрешении споров - выигранное в интересах иностранной компании в трех инстанциях дело по иску государства на 7 млрд. руб. Всего количество споров на сумму свыше 1 млрд. руб., которые я вел, превышает полтора десятка. Споров на десятки и сотни миллионов, естественно, намного больше. Если кто-то доверяет мне вести такие дела, наверное, я что-то да понимаю в юридических рисках.

На этом дискуссию считаю оконченной. Простите, но мы, что называется, в совершенно разных весовых категориях (когда в Ваш процесс придет десяток журналистов, дайте, пожалуйста, знать - я тоже с удовольствием поприсутствую).
nikolaj52 писал(а)
Я не собираюсь вступать в бессмысленную дискуссию, поэтому отвечу один раз. <br> <br> Ввиду того, что мое свободное время очень ограничено


ты накатал простыню текста.....читать не стал, не интересно.
Новая тема
Вы не можете создавать новые темы.
Т.к. вы неавторизованы на сайте. Пожалуйста назовите себя или зарегистрируйтесь.
Список тем
Последние темы форумов
Переменный вольтметр Э8021

Вольтметр переменный Э8021 Отправка в регионы после оплаты. Измерительные головки для радиолюбителей Э8021 НОВЫЕ не...
Цена: 500 руб.

Подкладка КБ65 бу ГОСТ 16277-93 предлагаем к отгрузке

Подкладка КБ-65 ГОСТ 16277-2016, на складе в нескольких вариантах: новая, б/у. Доставка по России, или на самовывоз, с нашего...

Измерители-сигнализаторы уровня.Уровнемер ИСУ100АИ

Измерители-сигнализаторы уровня.Уровнемер ИСУ100АИ Цена 7000 руб Отправка в регион после оплаты Не устанавливался . Только сам...
Цена: 7 000 руб.

Запасные части гусеничного хода буровых установок

Запасные части гусеничного хода буровых установок (станков) Sandvik, Tamrock, Atlas Copco, EPIROC, Ingersoll Rand, Caterpillar, SANY,...
Цена: 24 500 руб.