Главный архитектор области рассказал, почему демонтировали бетонные склады на Стрелке

Как-то в одном из комментариев по теме Стрелки автор посетовал, что я якобы не высказывал четко своей позиции по интересующей всех проблеме развития важной городской территории. Не могу с этим согласиться. Да имеющий уши всегда услышит, а если глубоко внедряется в проблему, то и поймет. Ну да ладно, готов повториться и четко разъяснить.

Начать хочу с того, что градостроительные вопросы неразрывно связаны с общественными процессами, земельными отношениями, политикой, экономикой, юриспруденцией и, конечно же, с архитектурой, как искусством. Это я к тому, что на любые «хотелки», основанные на субъективном эмоциональном восприятии, есть масса вполне себе объективных ограничений, про которые не знают, да и не хотят знать люди, профессионально не участвующие в процессе застройки города. Это по типу, у нас все знают, как играть в футбол… ну, вы меня понимаете.

Например, давайте разберем проблему снесенных железобетонных складов. Здания имели балансовую стоимость и вид разрешенного использования — склад. Кроме того, находились в аварийном состоянии в силу недостаточности диафрагм жесткости (практически все ригели каркаса стояли на временных подпорках). Как их можно реанимировать и использовать в дальнейшем?

Самый простой способ — так как они являются областной собственностью — оставить их на бюджете, замутить еще пару «Арсеналов», так как в существующем яблоку негде упасть, и начать вваливать в них деньги на реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию. Уже предвижу возмущенные комменты поборников социальной справедливости, сетующих на недостаток школ, больниц и детских садов. Естественно, этот вариант ни разу не коммерческий, а чисто затратный.

Другие варианты — это варианты, связанные с окупаемостью проекта, то есть получения прибыли. Соответственно, нужен инвестор, иными словами, кто-то должен купить право аренды или в собственность эти склады и вложиться в их реновацию. Купить право аренды возможно на аукционе. И купить право их аренды инвестор может (внимание!!!) только под… (вспоминаем вид разрешенного использования) склады! Изменить вид использования арендованного имущества возможно только до аукциона. Следовательно, изменить вид разрешения должен собственник (правительство Нижегородской области) под конкретную функцию, сделав проект планировки под эту функцию, то есть предугадать «хотелки» гипотетического инвестора, который заимеет желание участвовать в аукционе.

Купить сооружения в собственность инвестор может только с земельным участком и только на аукционе — после того как объекты попадут в план приватизации, а план будет одобрен депутатами. Ну, естественно, сами понимаете, что купить он их сможет по рыночной цене земли плюс стоимости объектов. Далее по нашему законодательству, он волен делать с этим имуществом все, что угодно в рамках существующих регламентов на Стрелке. И тут самое время напомнить о регламентах.

Обсуждаемая территория входит в границы охранной зоны собора Александра Невского. По режиму этой зоны ничего строить нельзя, а при реконструкции существующих построек их необходимо привести к существующим регламентам, то есть применительно к пакгаузам их высоту нужно уменьшить на треть, до 12 м. Любые изменения с ними должны отдельно согласовываться в Министерстве культуры РФ. Отсюда, если мы говорим об инвесторе, при таких условиях он стоит перед фактом покупки на аукционе «кота в мешке». Много ли найдется таких энтузиастов? Согласовать наличие в будущем в зоне регулирования застройки железобетонных складов, приспособленных для современного использования инвестором маловероятно. Это мог бы сделать Департамент градостроительного развития при подготовке ППМ. Но что его должно к этому сподвигнуть при условии, что инвесторов нет и позиция Департамента относительно сноса всегда была последовательной. «Хотелка» пары десятков активистов, основанные на невнятных аргументах о каких-то «кораблях»?

Появление железобетонных складов уходит корнями в разработки Ленгипрогора 1932—1934 года. Тогда градостроители предлагали коренным образом пересмотреть отношение к исторической структуре города, уничтожить кремль, перенести административно-деловой центр города на Стрелку. Собор подлежал сносу, а его подиумную часть предлагалось использовать в качестве постамента для памятника Ленину.

Со стороны фарватера создавалась композиция из четырех протяженных объемов (двух по Волге и двух по Оке), а в центре композиции в месте собора устанавливался небоскреб (ориентировочно — 150 метров). При такой композиции масштабные характеристики складов выглядели вполне сбалансированными. Однако задуманная композиция нашла свою реализацию только в двух складах, расположенных по Оке. В то время, когда порт функционировал, была потребность в складских сооружениях, они были построены. Построены в соответствии с концепцией Ленгипрогора.

Кстати, возникновение порта на Стрелке в его индустриальном виде было вызвано опять же градостроительной ошибкой 1930-х годов. Тогда приняли решение, что город не будет развиваться в заречной части из-за плохих геологических условий. Жизнь показала, что это не так, и со временем порт, который по планам как бы должен был быть на периферии города, оказался в его географическом центре. Это его приговорило в начале 1970-х годов.

Если бы порт сегодня функционировал, не было бы никаких сомнений в сохранении тех видов, которые милы многим горьковчанам даже несмотря на отсутствие архитектурной композиции, так как она носила бы индустриальный характер и именно вкус исторических наслоений, как говорят сторонники сохранения складов. Но история распорядилась по-другому. Именно собор, как один из символов «кармана России», который намеревались снести, выжил, а небольшая часть так и не реализованной задуманной композиции проиграла во времени, лишившись индустриального флера, превратившись в два сундука, которые непонятно почему загораживают собор с основных точек восприятия пространства Стрелки. Так что… как ни крути, происходит восстановление исторической справедливости.

Если говорить об исторической памяти. Во-первых, те предложения архитектора Рюриковой, которые концептуально преобразовывали внешний облик пакгаузов, не имеют ничего общего с портом и никак не указывают на его существование на этом месте. По факту это те же новоделы, только игнорирующие собор и рациональное осмысление площадки. Во-вторых, память о порте может быть реализована и другими средствами, нежели прямолинейное сохранение всего и вся. Это могут быть образные решения (уже были, например, предложения по кранам-инсталляциям), музейные функции и т. п. Те же краны могут стать элементами экспозиции музея нижегородской техники, например (благо, краны можно привезти в любой момент, их множество сейчас стоит без дела под списание). Но в этом нет градостроительного конфликта, это понятно и по этому неинтересно.

Во всех градостроительных документах, принимавшихся еще с советских времен, склады последовательно убирались, чтобы выявить доминирующее положение на Стрелке собора.

Кроме того, если говорить о создании на Стрелке знакового общественного пространства, нельзя забывать, что с этого пространства должен открываться вид на самое величественное, что у нас есть — вид на правобережье нашего города. Этот вид, который восторгает пассажиров теплоходов, — самое уникальное, что мы можем предложить жителям города и гостям с суши. Нет других точек в городе, где мы можем такое обеспечить. Близкое расположение складов к причальной стенке не позволяло организовать полноценную набережную.

Теперь про исторические металлические конструкции. Департамент градостроительного развития территории Нижегородской области изначально, еще до выдвижения версии принадлежности металлических конструкций к Всероссийской выставке 1896 года, планировал использовать их либо на данной площадке под образование музея нижегородской техники, либо путем переноса на другое значимое место города.

После решения о наложении на металлические конструкции статуса ОКН судьба металлических пакгаузов выглядит весьма пессимистично. Привлечение инвесторов на объекты, которые теперь можно приспособить для современного использования только в режиме реставрации (следовательно, на порядок дороже), выглядит маловероятным. Расходование бюджетных средств на реставрацию, полагаю, не более вероятно в обозримой перспективе. Короче, «залюбили до смерти».

Ситуация схожа с такой бытовой картинкой. Бессознательному больному с тяжелым диагнозом предлагают сделать операцию, чтобы прожил еще сто лет. Родственники думают: а что если он во время операции помрет? Нет, уж лучше пускай в коме еще полежит, зато проживет еще месяцок.

Теперь об общей концепции реконструкции территории Стрелки. Департамент градостроительного развития рассматривает территорию в границах улиц Самаркандской, Бетанкура, набережных рек Волги и Оки как проект создания в Нижнем Новгороде развитого городского подцентра, насыщенного культурно-спортивными и другими общественными функциями, предполагающего притяжение значительных посетительских потоков как в праздничные, так и в обычные дни.

Территория, тяготеющая к стадиону, планируется для размещения крупных общественных современных зданий. Площадки, прилегающие к ул. Стрелка и памятнику федерального значения Собору Александра Невского, в том числе и территорию бывшего нижегородского порта, предполагается решить, как общественно-музейно-туристический кластер. Изначально закладывалась перспектива создания общественного пространства, формируемого в духе градостроительной реставрации одно-двухэтажной застройкой, которая начиналась формированием квартальной застройки по ул. Стрелка, а затем кварталы растворялись во взаимодействии с озелененной территорией ближе к берегам Волги и Оки. Таким образом, мы можем получить не просто парк, а организованную систему озелененных внутригородских пространств с заменой немасштабных сооружений на масштабные при достаточно разреженной застройке на самом пике Стрелки, который необходимо использовать, как место массового скопления людей при проведении праздничных мероприятий.

Между стадионом и собором в перспективе будут еще сооружения высотой меньше, чем стадион. Появятся постройки до двух этажей и около собора. Вырастут деревья. В результате доминирующая роль собора будет абсолютной, а окружающая застройка ее будет только выявлять.

В утвержденном ППМ, к сожалению, пока невозможно было реализовать все это из-за того, что в процессе проектирования появилась та самая охранная зона собора, которая резанула предполагаемую концепцию на границе соборной площади. Утвержденный сейчас проект планировки отражает лишь первый подготовительный этап, необходимый для приведения в порядок территории в соответствии с режимами охраны собора, действующими на сегодняшний день. Далее складывается необходимость поэтапного решения проблемы с промежуточным внесением изменений в режимы зоны регулирования застройки.

Процесс это не быстрый. На реализацию этой идеи направлен проходящий сейчас авторитетный архитектурный конкурс «Экоберег», подведение итогов которого состоится в середине сентября в Нижнем Новгороде. Разработанная градостроительная концепция, оформленная как результат масштабного конкурса с привлечением экспертов международного и федерального уровня, будет исчерпывающим предпроектным материалом по обоснованию внесения изменений в режимы охранных зон Собора Александра Невского, необходимых для комплексного преобразования не только всей территории Стрелки, но и прилегающих к стадиону участков после проведения чемпионата. Концепция будет предполагать создание знакового городского пространства, имеющего все шансы стать визитной карточкой Нижнего Новгорода при еще более благоприятном режиме восприятия памятника федерального значения относительно существующего положения.

В случае изменения режимов зон регулирования откроется возможность внесения изменений в ППМ в соответствии с конкурсной концепцией и дальнейшее преобразование территории под нужды как бюджетной сферы, так и под инвестиционное освоение с выделением земельных участков для строительства через аукцион. Вот тогда у нас появится возможность без особой головной боли, в понятных экономических условиях реализовать желания подавляющего большинства всех интересантов по Стрелке по созданию общественно-культурных функций в нормальном инвестиционном режиме.