Россия нулевых: вспоминаем, как мы шиковали до кризиса 2008 года и почему оказались в человейниках

Перед мировым экономическим кризисом 2008 года страна переживала свой расцвет. Оправившись после дефолта конца 90-х, в нулевые люди, казалось, зажили: ипотека стала доступной практически каждому, квартиры строили на любой вкус и достаток, города цвели новостройками разной степени вычурности. Почему это закончилось крахом — расскажем в новой серии проекта «Архитектура перемен».

Сытые годы, тучные времена

Период с начала 2005 года до лета 2008-го эксперты строительной отрасли вспоминают с теплотой. Мощные потоки финансирования, лояльное государство, высокий покупательский спрос. И надежды на то, что после лихих 90-х и болезненного старта нулевых всё наконец-то пошло на лад.

— Это были очень жирные времена. Деньги лились рекой, можно было что угодно строить и любого размера, — вспоминает Борис Уборевич-Боровский, профессор МАрхИ.

В стране появилось представление о современной архитектуре, впоследствии оказавшей влияние на весь мир. Эксперт особенно выделяет конструктивизм, который и до этого хорошо был развит на Урале, и утверждает, что именно архитекторы тогда формировали лицо города, да что там — лицо целой эпохи.

Государство активно поддерживало застройщиков и училось работать с бизнесом — не просто с конкретными компаниями, а с целой отраслью. С 2005 года началось массовое строительство по 214-ФЗ, который спустя несколько лет обретет печальную славу из-за десятков тысяч обманутых покупателей, но сейчас закон считают прогрессивным. «Период непуганых дольщиков» — так характеризует те года Сергей Скотников, заместитель директора агентства недвижимости «ИНФО» в Ярославле:

— Особенность этого времени — безоглядное вложение средств. Все хотели улучшить свои жилищные условия или заработать на инвестировании, так как с момента заключения договора долевого строительства до сдачи цена за квадратный метр удваивалась.

Застройщики изо всех сил показывают клиентам свою состоятельность. Девелопер был озадачен формированием денежного потока: поскольку проектного финансирования не было, он должен был доказать покупателю, что достроит этот дом, вспоминает Сергей Разуваев, автор серии книг «Библиотека девелопера».

Поэтому строили сразу много, с размахом. На первый план стала выходить комплексная застройка.

— Тогда по регионам начали ездить чиновники достаточно высокого уровня. Им показывали стройки, они искренне интересовались первыми объектами комплексного освоения территорий. Всё, что было до 2005 года, мы называем «до нашей эры», — рассказывает Сергей Разуваев.

Системные застройщики развернули свою деятельность по всей стране. Анастасия Поддубная, гендиректор агентства «SMART Недвижимость», вспоминает, что в Екатеринбурге новые комплексы строили на всех свободных участках, и приводит в пример «ВИЗ-Правобережный» как один из первых полноценных ЖК квартальной застройки. В Нижнем Новгороде на берегу Волги началось строительство жилого комплекса «Седьмое небо» — по словам представителей компании «Столица Нижний», это был «город в городе» с собственной коммунальной и социальной инфраструктурой.

— Абсолютно все крупные объекты, особенно микрорайоны, рассматривались на архитектурно-градостроительных советах, которые вел мэр города. Мы приглашали застройщика, проектировщика и пытались подсказывать. Шло профессиональное обсуждение. Мы были неравнодушны. Архитектор находил приемы, чтобы сделать дом с культурной точки зрения интересным. Помимо самого архитектурного решения жилых домов, важна была и интересная планировка, — описывает процессы Светлана Шевченко, заслуженный архитектор Омска.

Выстроилась цепочка девелопер — риелтор — покупатель. Это говорило о структуризации рынка, о том, что он становится цивилизованным, обрастает бизнес-процессами, считает Сергей Разуваев. Рынок переставал быть точечным и диким.

Ипотека расцвела

Спрос стимулировали широко распахнутые ипотечные ворота. Если раньше в них могли протиснуться лишь состоятельные россияне, то теперь жилищные кредиты стали доступны массовому потребителю. И, главное, понятны ему. Ипотеку 2005 года эксперты считают более-менее похожей на современную.

— Появился цивилизованный инструмент по приобретению жилья. Это очень хорошо повлияло на развитие экономики и качество жизни людей. Банки не беспределили по ипотечным займам — всё цивилизованно, все стороны защищены законом о банковской деятельности, — замечает Константин Юрченко, доцент УрГЭУ-СИНХ.

Первые ипотечники смогли приобрести жилье по очень привлекательным ставкам. Например, директор по развитию компании «Жилфонд» Максим Омельянчук в 2006 году под 12% годовых купил квартиру в Красноярске для сдачи в аренду. Он вспоминает, что однушку тогда можно было найти за миллион рублей, «гостинку» — за 500 тысяч:

— В первую очередь побежали те, кто снимал жилье. Либо те, кто хотел сдать. При 20%-м взносе цена на аренду была в некоторых случаях выше, чем ежемесячный платеж.

И хотя цены на жилье росли очень быстро, инфляция «съедала» банковские проценты — Ольга Пискаева, президент Поволжской гильдии риелторов, напоминает о плюсах той ипотеки.

Даже то, что получить жилищный кредит не всегда было просто, людей не останавливало. Венер Зайнутдинов, директор уфимского агентства по недвижимости «Созвездие Стрельца», вспоминает реалии середины нулевых:

— У заемщика требовали справку от психиатра и нарколога. Если человек состоял в браке, требовалось согласие супруга или супруги, что он или она не против покупки недвижимости в ипотеку. Необходимо было предоставлять справку о заработной плате. Люди собирали все эти бумаги около месяца.

Впрочем, особого выбора не было, иные способы получения жилья практически исчезли — в банки стали обращаться даже госструктуры, говорит Валерий Шарипов, эксперт в банковском секторе Уфы. В этом городе цены на жилье в те времена сравнялись с Москвой и Санкт-Петербургом, еще один «дорогой» город — Ханты-Мансийск. Там ипотека была просто необходима.

Квартиры покупали на этапе котлована, говорит самарский инженер-строитель Борис Ардалин. По его мнению, конкуренция застройщиков из-за высокого спроса почти не ощущалась. Каждый находил свою нишу — и своего покупателя.

Высотные человейники

Пока архитекторы создавали обертку городов, застройщики регулировали начинку — и по-прежнему держали курс на недорогое жилье. Приметы времени — многоэтажки с огромным количеством квартир на этажах.

В Сибири строили «рациональное жилье», основанное на платежеспособности населения, говорит архитектор Игорь Поповский. Были востребованы малогабаритные квартиры, однокомнатные.

— Более компактные планировки, снова потолки пониже стали. Была задача на земельном участке как можно больше объектов создать, — объясняет управляющий компанией «Жилфонд» в Новосибирске Александр Чернокульский.

Такой формат был выгоден на периферии городов, где земля дешевле. Хорошо шли дела у крупнопанельного строительства, в Новосибирске начали строить «Чистую Слободу», «Весенний». А еще это вызвало прирост населения, отмечает Игорь Поповский: в бюджетные новосибирские квартиры радостно переселялись приезжие из Бийска, Барнаула, Новокузнецка.

В Нижнем Новгороде к середине 2000-х начали строить 17-этажки. Это был максимум только потому, что не было пожарной техники, которая могла бы подняться выше, вспоминает Михаил Иванов, генеральный директор ННДК.

Порой первых высоток считают период 2005–2008 годов и в Самаре:

— «Ладья» — самый большой проект того времени. Зарождается понятие жилого комплекса, появляются первые дома в 24 этажа. Яркий пример — стройки «Трансгруза» в Постниковом овраге. Появились человейники, с максимальным выхлопом по квадратным метрам, — комментирует Дмитрий Орлов, главный архитектор «Волгатрансстрой-проект».

В Ярославле вышло на первый план каркасно-монолитное и сборное каркасно-монолитное строительство, говорит Сергей Балаев, член Гильдии маркетологов. По его словам, мэр города поставил задачу, чтобы 50% строящихся домов были монолитного типа. На долю крупнопанельного домостроения тогда приходилось всего 5% от всех видов возводимого жилья. И за пределами Ярославля оно фактически не строилось.

Блатные «свечки» в центре

Точечная застройка в те годы все-таки развивалась, настаивает самарский инженер-строитель Борис Ардалин.

— Кто имел подход к властям предержащим, выбирали именно такой вариант, чтобы не тратиться на подведение сетей к домам. У нас, когда мы строили кварталы, на это уходила едва ли не треть от доходов. А те, кто строил точечно, получали сверхприбыль. Но такая застройка сейчас нам же и аукается. Жить в кварталах с точечной застройкой не всегда комфортно.

«Свечки» на отдельных участках не повышают функциональность и комфорт городской среды, согласен Виктор Суетин, генеральный директор компании из Перми «СтройПанельКомплект». А его земляк, архитектор Виктор Щипалкин уверен, что точечная застройка — это проявление мастерства архитектора, «потому что она преодолевает сумму ограничений, которую нужно учитывать при работе».

Независимо от того, какими получались такие отдельно стоящие дома, точечная застройка на центральных улицах была невероятно востребована. Что говорить, если хватали не глядя даже квартиры в дряхлых двухэтажках: пусть старенькая, но в центре, вспоминает рынок Самары Ольга Пискаева.

Покупатель без претензий

Крыша есть, ничего не падает, горка во дворе стоит — и слава богу, так описывает предел мечтаний рядового россиянина Сергей Разуваев:

— Если говорить о том, как строили, то о жизненных сценариях, которые сейчас актуальны, в то время не думали. Потребителям самим ничего особо не надо было. Ни о каком, скажем, зонировании дворов даже речи не шло. Всё это было в очень-очень зачаточном состоянии.

То, что строителям не приходилось из шкуры вон лезть, чтобы угодить, подтверждает Лев Шпайзман, руководитель агентства недвижимости «ДомИНВЕСТ» в Челябинске:

— Застройщики возводили дома и легко их продавали. Рассуждали так: «А зачем что-то делать по-другому, если у нас и так всё продается?» Им даже услуги риелторов были не нужны.

Кстати, здесь мнения разделились. Эксперты некоторых регионов утверждают, что их покупатель в то время уже был более осознанным и требовательным.

— Чтобы продать квартиру, нужно было не только построить дом, но и важна была планировка. Строительные компании начали задумываться о самом продукте — эргономика, какие окна, батареи, входные двери устанавливать. Этот период — становление продукта и выхода на рынок новых застройщиков, — говорит Андрей Панасюк, гендиректор UP ConsAllt из Тюмени.

Классовое неравенство

Класс состоятельных россиян крепчал — правда, со своей спецификой. Уникальное явление — однушки «для богатых»: в Самаре они могли быть по 60 метров, вспоминает Дмитрий Орлов.

— В тот период у нас появились в линейке площади квартир по 100–130 квадратов, большие кухни, — перечисляет Виктор Суетин, генеральный директор компании «СтройПанельКомплект» в Перми.

Квартиры по 100, 150, 400 метров никого не удивляли. Это очень большие по современным представлениям квартиры, и они хорошо продавались.

Как считает экс-начальник Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Вяткин, именно тогда зарождалось расслоение на классы и категории жилья. В центре начали появляться респектабельные офисные и жилые здания:

— Мы считали, чтобы для каждой квартиры было парковочное место. На периферии — одно место на две квартиры. Комфортабельность проживания значительно повысилась. Стали появляться изолированные группы со своими паркингами. К прокладке коммуникаций, дорог привлекались частные инвесторы.

Первые этажи комплексов наполнялись коммерческими помещениями, а сами комплексы уже стали представлять архитектурные ансамбли, объединенные общей закрытой дворовой территорией, дополняет екатеринбурженка Анастасия Поддубная, генеральный директор агентства «SMART Недвижимость»:

— В центральных районах квартиры всегда были более элитного формата, сейчас мы называем этот сегмент бизнес+ или премиум.

Такой покупатель понимал, что приобретает не дом и не квартиру, а среду для жизни. И начинается она не за дверью квартиры, а с того момента, когда он выходит из своего автомобиля или из общественного транспорта, говорит Борис Замский, директор ООО «Столица Нижний Риэлти» из Нижнего Новгорода.

Именно на этих комплексах могла разгуляться архитектурная мысль, щедро стимулированная регулярным финансированием.

Впереди падение рубля

Это были первые зачатки всего. И это очень тяжело закончилось, говорит директор компании «Маркетинг-Консультант» Сергей Разуваев.

Увеличение ипотечного жилищного кредитования повлияло на подъем экономики, подстегнув спрос на рынке недвижимости. А это неминуемо сформировало периодический дефицит жилья. Соответственно, квартиры подорожали, — подводит итог кандидат экономических наук Константин Юрченко.

— Рост цен на жилье в отдельных случаях доходил до 50% в год, — говорит Лев Шпайзман.

Андрей Панасюк вспоминает, что в Тюмени цену на недвижимость приходилось поднимать несколько раз в неделю.

— С начала 2005 года до лета 2008-го квадратный метр подорожал в среднем втрое. Мировой экономический кризис осенью 2008 года расставил точки над «и». Рубль рухнул. Продажи квартир в новых домах остановились. Появились обманутые дольщики и долгострои. Рынку недвижимости потребовалось пять лет, чтобы восстановиться, — говорит генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий.

О том, как это было, читайте в следующем эпизоде «Архитектуры перемен».