«Смысла торопиться уже нет». Узнали у эксперта, что будет с ценами на квартиры в Нижнем в 2024 году

В последнее время ситуация на рынке недвижимости в России непредсказуема. Только за 2023 год ключевая ставка Центробанка скакала несколько раз — в декабре ее снова подняли до 16%. Кроме того, федеральное правительство подняло минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке до 30%. Но и этим власти не ограничились — не исключено, что в 2024 году в стране вовсе завершат программы льготной ипотеки, по которым взять жилье в новостройках удавалось под меньший процент. NN.RU узнал у эксперта, что будет происходить на рынке недвижимости в Нижнем Новгороде в этом году и имеет ли вообще смысл покупать квартиру сейчас.

В течение прошлого года Центробанк поднимал ключевую ставку несколько раз. К концу 2023-го показатель достиг отметки в 16%, что в два раза выше, чем в прошлом январе. От ключевой ставки зависит стоимость кредитов в стране: она определяет минимальный процент, под который Центральный банк РФ выдает кредиты коммерческим банкам. Соответственно, чем выше ставка, тем «больнее» кредиты и ипотеки для людей.

После повышения ключевой ставки правительство увеличило минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке на новостройки с 20 до 30%. При этом максимальный размер ипотеки по программе снизили до 6 миллионов рублей — к слову, для Москвы и Санкт-Петербурга ранее действовал лимит в 12 миллионов.

Как пояснила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, на ипотечном рынке наблюдаются признаки «перегрева». Один из них — разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье в России.

— По нашим данным, эта разница, это отличие сейчас составляет 42%. <…> О признаках перегрева говорит и динамика цен на рынке жилья. То есть у нас повышение спроса на жилье во многом вылилось в рост цен, — приводит слова Набиуллиной ТАСС.

Кроме того, еще один метод «охлаждения» рынка может ждать нижегородцев летом. В июле заканчивает действовать льготная ипотека на новостройки. Продлят ли власти действие этой программы и с какими условиями, пока остается вопросом. Ввели эту меру поддержки еще в 2015 году, однако вскоре цены начали ползти вверх.

Как считает ипотечный брокер и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута, следующий год будет переменчивым для рынка жилья. Он принесет стагнацию на вторичный рынок, и цены на этот сегмент недвижимости до лета упадут.

— Рынок вторичного жилья и ипотека на него, можно сказать, будут в 2024-м находиться в стагнации, потому что далеко не каждый заемщик готов заходить в такую дорогую ипотеку. Преобладающее большинство сделок, если они и будут, будут альтернативными. Это когда покупатель продает квартиру, которая у него в собственности, и взамен покупает что-то еще с привлечением кредита, например в размере 2–3 миллионов, не больше. Классическая ипотека на вторичку точно уйдет, — считает Дмитрий Ракута.

При этом рынок первичного жилья в первой половине года, по прогнозам эксперта, будет, наоборот, пользоваться спросом, несмотря на ужесточение условий ипотеки.

— Первичный рынок привлекателен с точки зрения ежемесячного платежа. Да, там ужесточили условия, но потенциальный покупатель выбирает рублем, то есть чем меньше ежемесячный платеж, тем комфортнее будет нашему покупателю. Глобально ничего не изменится. Единственное, что до июля 2024 года, я думаю, наоборот, будут застройщики подогревать интерес и апеллировать тем, что у нас окончание срока льготной программы, поэтому нужно будет успеть воспользоваться госпрограммой, кто не успел.

Как считает Ракута, до середины года застройщики будут активно привлекать нижегородцев и прибегать к различным мерам. Например, будут вводить новые временные программы. Возможно, появятся предложения без первичного взноса или возможность рассрочки, или отсрочки платежей.

Если программу льготного кредитования всё же не завершат в следующем году, то с июля 2024-го ситуация на рынке жилья может стать абсолютно противоположной. Хоть Центробанк и власти пытаются с помощью ограничений снизить цены в новостройках, как считает Дмитрий Ракута, такого исхода достичь вряд ли получится. Во-первых, потому что для застройщиков в новых условиях стоимость проектов становится выше. Дороже становятся материалы, проектное финансирование, на которое компании берут кредиты в банках под высокий процент. По мнению эксперта, компании могут отказаться от некоторых проектов или отложить строительство до момента, пока ситуация стабилизируется.

— Поэтому, честно, сильно в сторону снижения цены на новостройках, на первичном рынке, я не верю. Может быть, корректировка в 5–10%, если совсем говорить о таком негативном сценарии, но точно не больше. Не стоит ждать, что первичный рынок на 25% снизит стоимость и можно будет покупать по более низкой цене, — отметил специалист.

Вероятно, в случае отмены льготной ипотеки наибольшим спросом станет пользоваться вторичное жилье, потому что стоимость квартир будет ниже.

— Сейчас это и так есть. Если взять какую-то вторичку 10-летней давности и рядом проект, который строится сейчас, то он будет дороже, чем готовое жилье. Думаю, что те, у кого есть возможность, будут покупать квартиры именно за наличные средства либо с небольшой суммой ипотеки. Они это будут делать, потому что стоимость квадратного метра на вторичке будет ниже, чем на первичке, — резюмировал Ракута.

При этом, как рассказывала председатель Банка России Эльвира Набиуллина в интервью РБК, действие адресных программ, таких, например, как «Семейная», продолжится. Всё из-за того, что они пользуются спросом. Ранее Набиуллина также предложила ввести различные ставки по льготной ипотеке в зависимости от региона.

— То, что у нас есть массовая программа (речь об ипотеке для новостроек под 8%), привело к региональным перекосам — у нас значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, и здесь же покупается инвестиционное жилье — люди из других регионов стараются купить жилье. И конечно, нужно дифференцировать, — приводит слова главы Центробанка РБК.

Эксперты также не исключают, что количество и разнообразие адресных программ по ипотеке после июля 2024 года станет больше.

После каждого скачка ключевой ставки и изменений условий по ипотеки встает вопрос: нужно ли срочно брать кредит и покупать квартиру? Как считают эксперты, однозначного ответа тут нет, многое зависит от потребности. Как отмечает Дмитрий Ракута, «запрыгнуть в последний вагон» уже не получится.

— Смысла торопиться уже нет, ничего по факту не поменяется, потому что ставки зафиксированы и банки выдают уже по новым условиям. Стоит подождать, когда спрос еще снизится, и уже тогда подбирать тот или иной вариант для себя. В январе-феврале застройщики независимо от того, какие условия на рынке, дают дополнительные скидки, — заключил эксперт.