Ускользающий кредит. Нижний Новгород назвали городом с недоступной ипотекой — кому дают выгодные займы

Аналитическое агентство Numbeo недавно сравнило европейские города по доступности ипотеки и пришло к неутешительному выводу: российские миллионники оккупировали верхние строчки антирейтинга. Москва стала абсолютным лидером, а Нижний Новгород замкнул первую десятку, оставив позади европейские столицы. Формально для нижегородцев это означает, что мечта о собственном жильё становится всё более призрачной. Мы решили перепроверить громкое заявление и выяснили у экспертов, действительно ли ситуация с ипотекой в Нижнем Новгороде настолько критична.

По подсчетам европейских исследователей, ежемесячный платёж по ипотеке в Нижнем Новгороде составляет 358% от среднего располагаемого дохода семьи. Это значит, что среднестатистической нижегородской семье для оплаты ипотеки пришлось бы отдавать более трёх с половиной полных зарплат. Для сравнения: в Лондоне этот показатель составляет 75%, в Париже — 58%, а в Берлине — около 38%. Лидером антирейтинга стала Москва с показателем 450%.

Для нижегородцев ситуация выглядит безрадостно. Высокие ставки и растущие цены на жильё делают ипотеку недоступной для большинства семей. Но действительно ли ситуация у нас хуже чем в европейских городах? Как считает эксперт по недвижимости Наталья Перескокова, сравнивать ипотеки в разных странах в целом некорректно, поэтому объективность рейтинга оставляет желать лучшего — везде свои условия, инфляция и процентные ставки. При этом специалист признала, что оформить и платить ипотеку нижегородцам действительно трудно.

«Ситуация с ипотекой сегодня во многом остаётся следствием стоимости заёмных средств. И несмотря на постепенное снижение ключевой ставки Банком России, рыночные ипотечные ставки по-прежнему находятся на уровне, который для большинства семей остаётся недоступным», — отмечает эксперт.

Аналогичного мнения придерживается советник Президента Гильдии риэлторов Москвы Константин Барсуков.

«Абсолютно разные требования, разные отношения, разные цены, всё разное. Рынки разные. И нужно ли стремиться к европейским показателям — вопрос. У них ставка 2%-4% может считаться очень высокой, а у нас 10% — хорошая. При нашем уровне инфляции это может быть очень даже выгодно. Сравнивать такие разные рынки абсолютно некорректно, тем более сегодня», — считает Барсуков.

Эксперт отметил, что доступность ипотеки можно разделить по двум критериям. Первый — это ставка. Минимальная ставка по ипотеке на вторичном рынке составляет 16% годовых и выдаётся всего одним банком. Все остальные банки держат планку от 17,5%—18% и выше.

По такой ставке доступность ипотеки измеряется как ограниченная, так как комфортный уровень для покупателей оценивается в 10%-12%.

Второй критерий доступности — это жёсткость требований к самому заёмщику.

«Это вещи, которыми Центробанк ограничивает выдачу кредитов конкретному человеку через понимание рисковости получения им кредита. Если у него высокая долговая нагрузка, то в кредите откажут. Критично высокой считается, если размер всех платежей по всем кредитам превышает 80% дохода, если превышение 50% — это зона риска. Оптимальным считается соотношение платежей и доходов менее 50%», — подчеркивает эксперт.

Также учитывается размер первоначального взноса. Для Центробанка идеально, если он больше 50%, но он должен быть более 20%.

Что касается прогнозов, то, как говорит эксперт, в ближайшие месяцы можно ожидать постепенного оживления рынка по мере дальнейшего снижения ставок. Однако резкого снижения ставок всё-таки пока ждать рано. До этого момента рынок продолжит опираться преимущественно на программы с господдержкой.

Барсуков также подчеркнул, что даже при снижений ставок говорить о доступности ипотеки рано, так как останется критерий жесткости требований к заемщикам, которые смягчать пока никто не собирается. Более того, из-за роста выдачи потребительских кредитов, требования планируют ужесточить. К примеру, Центробанк внедряет новые требования по уровню дохода. Засчитываться будет только «белая зарплата». То есть, некоторые заемщики просто не смогут подтвердить свой доход или его дополнительные источники, если они получены неофициально.

Причина труднодоступности ипотеки связана не только с процентными ставками, но и с соотношением стоимости жилья и доходов населения. За последние годы цены на недвижимость росли значительно быстрее, чем реальные доходы граждан. По словам Перескоковой, даже в регионах, где стоимость квадратного метра ниже, чем в Москве или Санкт-Петербурге, покупательная способность населения не всегда позволяет обслуживать крупные ипотечные кредиты.

«Рынок ипотечного кредитования сейчас переживает этап перестройки. Основной объём выдач приходится на льготные программы, прежде всего на семейную ипотеку. Рыночная ипотека остаётся востребованной преимущественно среди покупателей с большим первоначальным взносом и тех, кто приобретает жильё для улучшения жилищных условий».

Ранее эксперт дал три рабочих способа, которые помогут снизить проценты по ипотеке и сократить переплаты на годы вперед.