Альтернатива городу. Почему 800 тысяч рублей за "однушку" - это реально

Сейчас застройщики Нижнего Новгорода говорят об обвале цен на рынке новостроек. На самом деле это не так. Цены на жилье в были искусственно «подогреты» в 2013 – 2014 году. А в 2015-м сложилась ситуация, адекватная рынку, считает исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров. Более того, у городских застройщиков появились серьезные конкуренты - в пригороде.

Своим мнением о тенденциях на рынке жилья в Нижнем Новгороде и Нижегородской области эксперт поделился на бизнес-завтраке N1.RU, который прошел на минувшей неделе.

Цены «откатились» к реальности

На протяжении последних пяти лет рынок новостроек в Нижнем Новгороде и Нижегородской области активно влияет на рынок жилья в целом. Цены на готовое жилье зависят от цен на жилье строящееся (на этапе от котлована до сдачи дома в эксплуатацию). «Вместе с тем, при кажущемся великолепии и насыщенности рынок новостроек достаточно скуден, - отмечает Сергей Петров. - По сравнению с другими городами мы очень мало строим – исходя из показателей на душу населения».

Причин тому – несколько, считает эксперт. Первая – искусственное повышение цен на первичном рынке, которое произошло в 2013–2014 году. «Группа компаний, которые занимают основную долю строительного рынка, искусственно задержала на два-три месяца ввод в эксплуатацию достаточно большого количества квадратных метров. Как следствие, дефицит новостроек в городе, который уже существовал, ещё более усилился, - поясняет Сергей Петров. – Когда выставили на продажу готовые дома, цены выросли на 10%. Когда в продаже появились строящиеся дома, - ещё на 5%. При этом готовое жилье дополнительно выросло ещё на 5%. По факту, за полгода общее увеличение цен составило 5-15%». Следом за «первичкой» подорожала «вторичка» – и рынок принял эти изменения, поскольку у покупателей не было выбора. «Не удивительно, что в 2013-2014 году Нижегородская область заняла первое место по темпам роста цен на недвижимость», - заключил Сергей Петров.

По мнению риэлтора, застройщики, которым удалось таким образом «подогреть» цены, получили хорошую прибыль. И сейчас, когда они заявляют об обвале цен, на самом деле ситуация становится адекватной рынку. «Мы просто откатываемся к реальным ценам, которые были и должны были быть на рынке, но были завышены по отношению к таким же другим городам. Вторичный рынок – это те реальные цены, которые наш рынок недвижимости может переварить», - поясняет риэлтор.

Тур по новостройкам Нижнего. Как выглядит комфорт-класс

Акцент сместился в пригород

Сергей Петров считает, что в настоящее время к новостройкам Нижнего Новгорода и Нижегородской области имеется повышенный интерес. Но не только потому, что в региональном центре годами существует неудовлетворенный спрос на жилье. Это негативная причина: кризисы, десятки разорившихся, обанкротившихся застройщиков и, как следствие, большое количество обманутых «дольщиков» и возникших долгостроев. Вместе с тем, полагает эксперт, ситуация улучшается: государство ужесточает требования к застройщикам, банкам, страховым компаниям, которые задействованы в строительстве, чтобы лучше защищать права граждан и их деньги. «Думаю, что порядок на рынке новостроек будет наведен, и на рынке останутся те застройщики, которые смогут завершить свои проекты или их смогут подхватить более крупные компании. Тенденция – крупные застройщики будут поглощать более мелкие проекты и на своих условиях доводить их до финала», - отмечает Сергей Петров.

Вместе с тем, по ряду причин в последние 2,5-3 года наиболее активно строительство ведется не в Нижнем Новгороде, а в пригороде (до 15 км от регионального центра), загородной части. Это происходит потому, что, во-первых, крупные застройщики мешают конкурентам строить на городской земле. Во-вторых, массовое строительство жилья в пригороде: и малоэтажного, и многоэтажного - стало для застройщиков экономически выгодным. «Стоимость выкупа земельных участков в пригороде значительно ниже, чем в городе. Выбор площадок у застройщика больше. Это позволяет застройщику уменьшить плотность застройки и создавать дополнительные элементы инфраструктуры, сделать благоустройство – в общем, все то, что повышает привлекательность, ликвидность проектов», - перечисляет Сергей Петров.

Поскольку при строительстве домов высотой до трех этажей госэкспертиза проекта не требуется, компания существенно экономит время (до полугода) и, соответственно, свои деньги (на аренду техники, зарплаты сотрудников и так далее). С другой стороны, в процессе строительства компания может вносить изменения в проекты, подстраиваясь под пожелания заказчиков (добавлять балконы, парковочные места и так далее). При уменьшении себестоимости проекта застройщик имеет возможность предлагать в пригороде квартиры на 20-30% дешевле, чем они стоили бы в черте города, а благодаря применению новых технологий сокращать период строительства, к примеру, одноподъездного трехэтажного многоквартирного дома до 3-4 месяцев. «Поскольку местные органы власти заинтересованы в развитии своей вотчины, они активно помогают компаниям», - добавляет эксперт.