Российский рынок недвижимости ждет стагнация - эксперты

Постепенное понижение ключевой ставки Центробанка, как и господдержка банков посредством субсидий на ипотеку, не окажет существенной поддержки рынку недвижимости, считают нижегородские эксперты. Самый мощный стимул – это активный потребительский спрос, который с начале года существенно снизился.

В начале мая Банк России в очередной раз понизил ключевую ставку, остановившись на отметке 12,5%. Нижегородские эксперты к действиям регулятора в плане поддержки рынка недвижимости отнеслись скептически. На круглом столе, посвященном снижению ключевой ставки, они дали свою оценку ситуации и примерный прогноз на ближайшие пару месяцев на рынке жилья.

«Кризис повторится с точностью до кварталов»

Эксперт-экономист, управляющий ООО "Про-Инвест" Дмитрий Родионов считает, что резкое изменение ключевой ставки Центробанка в декабре 2014 года, вызвавшее ажиотаж, а затем – падение спроса на рынке жилья, было проявлением непрофессионализма со стороны российских денежных властей.

«Россия переживает не первый кризис. Но никогда такой вакханалии на рынке мы не видели. В 2008 году команда Игнатьева (председателя Банка России Сергея Игнатьева – NN.RU) безо всяких эмоций приняла решение о постепенной, в течение нескольких недель, девальвации национальной валюты. И рынок успокоился. Все поняли, что денежные власти ситуацией управляют. В ноябре – декабре 2014 года ситуация развивалась стихийно», - подчеркнул он.

Как следствие, считает эксперт, российский импорт двукратно подорожал, потребительские цены выросли на уровне 30%. Реальные доходы населения упали, и люди стали активнее вкладываться в валюту, чем в недвижимость.

"Заказчики сидят на деньгах, но тратить их боятся". Строители - о состоянии рынка

Прогноз экономиста – повторение сценария предыдущих кризисов, с точностью до кварталов и даже месяцев. «В ноябре 2008 года мы столкнулись с кризисной ситуацией, на протяжении 2009-го имелся довольно большой денежный «навес» в виде неиспользованных денег населения. В конце 2010 – 2011 году он вылился в виде реального спроса. Думаю, что мы с точностью до кварталов, месяцев будем наблюдать такую же ситуацию в 2015 – 2016 году», - считает Дмитрий Родионов.

Вместе с тем, на рынке недвижимости существует ряд проблем с точки зрения предложения, поскольку ряд начатых проектов близится к завершению, а новые - под вопросом. «Сейчас спрос сжался, сократится и предложение, и цены вроде стоят. Когда деньги на рынке снова появятся, произойдет рост цен: в четвертом квартале этого года или в следующем году», - добавляет эксперт.

«Рынок недвижимости зависит от внешних причин»

По мнению аналитика рынка недвижимости, руководителя аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексея Чемоданова, в настоящее время никакая ставка ЦБ РФ не повлияет на решение потребителя о том, чтобы взять «долгий» ипотечный кредит. «Если человек сомневается, что у него будет работа через год-два, он не будет покупать квартиру и останется в своей хрущевке. Застройщик, видя, что кредитные ставки выросли, а продажи упали и спрос сократился, передумает начинать новый проект. Банки не хотят увеличивать свои риски, а потому не пойдут на дальнейшее снижение ставки по кредитам», - рассуждает он.

Спрос на рынке новостроек упал. Свидетельство тому – снижение на 30% объемов выданных ипотечных кредитов, которое произошло в первом квартале этого года.

В качестве примера Алексей Чемоданов привел ситуацию вокруг одного из крупнейших застройщиков Нижнего Новгорода – компании «Жилстрой-НН». «Проект антикризисного дома, который тиражировался в ЖК «Юг» и «Бурнаковский», был настолько успешным, что очереди на квартиры выстраивались на несколько лет вперед, - разъясняет он. - В марте 2014 года, по данным «Жилстрой-НН», в ЖК «Юг» очередь на студии составляла пять месяцев, на остальные квартиры – 22-24 месяца. В ЖК «Бурнаковский» студии ждали 29 месяцев. В марте 2015 года в ЖК «Бурнаковский» очередь на студии сократилась до 11 месяцев, более чем в два раза. На жилье в «Юге» очередность 1-3 месяца, что также гораздо меньше, чем год назад».

На вторичном рынке индикатором является объем рыночного предложения. «В 2014 году, по данным риэлтерской системы «Центр», объем был достаточно стабилен и по предложению, и по продажам; цены выросли на 8,4%. В 2015 году предложение увеличилось сразу на 34%. Если пересчитать динамику цены с учетом инфляции, то за последние четыре месяца рынок недвижимости просел на 10%. Это подтверждает снизившийся спрос в условиях сокращения реальных доходов населения города», - добавляет аналитик.

По мнению Алексея Чемоданова, в настоящее время система ипотеки поддерживается только со стороны банков. В условиях, когда люди не готовы брать кредиты по любой ставке, застройщики вынуждены делать бизнес на свой страх и риск. «Было бы, наверное, реальнее поддержать рынок, если бы госпомощь оказывалась обеим сторонам: чтобы одним покупали, а другие – строили за счет господдержки. Так бы удалось сохранить объемы строительства, достигнутые в 2014 году», - рассуждает Алексей Чемоданов.

Аналитик считает, что ключевая ставка ЦБ РФ на рынок недвижимости никак не влияет, он для этого слишком инертен. «Он идет в кильватере общей политической, экономической ситуации в стране. Пока риски, вызванные геополитикой, санкциями, ценами на энергоносители нестабильна, так же будет чувствовать себя и рынок недвижимости», - считает эксперт.

По мнению Алексея Чемоданова, на вторичном рынке в скором времени следует ожидать плавного снижения цен. То, сколько времени пройдет до того момента, пока рынок недвижимости не оживится снова, зависит от геополитических причин.

«Кризис не продлится долго»

Президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Александр Авербах считает, что декабрьское изменение ключевой ставки Центробанка и последовавшая за ним мощная информационная волна позволили российскому населению стать экономически грамотнее – но не более.

«Правительство не вполне откровенно с нами, и это не очень хорошо. Свидетельство тому – противоречивая информация от разных ведомств о том, что происходит сейчас и что будет в ближайшие месяцы и годы. Правительство у нас, вероятно, и само не знает, что нам делать и когда», - подчеркивает аналитик.