Волнения из-за коронавируса снова вернулись в нашу жизнь. И одним из первых на неопределенность реагирует рынок недвижимости. Нижегородцы, планирующие воспользоваться ипотечной госпрограммой, начали сомневаться. Застройщики, жалующиеся на рост цен строительных материалов, повысили стоимость квадратного метра. А банки пристально следят за действиями Центробанка РФ и процентными ставками конкурентов. Что делать тем, кто хочет приобрести квартиру в ипотеку, рассказал начальник управления ипотечного бизнеса Ак Барс Банка Олег Исламов.
Как повлияла на жилую недвижимость госпрограмма-2020
С прошлого года рынок недвижимости претерпел большие изменения. Прежде чем обратиться в банк за ипотекой, стоит разобраться в перспективах.
Рост цен на новостройки
1 июля 2020 года вступила в действие государственная программа по субсидированию ипотеки в новостройках, которая должна была продлиться один год. Благодаря ей банки предлагали сниженные процентные ставки. Заемщики могли оформить ипотеку под 6,5%, а в некоторых случаях и того меньше: встречались ставки 3,9% и даже 0,1% в рамках совместных программ с рядом застройщиков. Тот, кто воспользовался предложением банков в первый месяц, выгадали больше всех, считает Олег Исламов.
— После запуска программы увеличился спрос на ипотеку в новостройках. Это привело к повышению цен. Например, до запуска ипотеки с господдержкой средний чек на новостройки в Нижнем Новгороде был 2–3 миллиона рублей, а сейчас — 3–4 миллиона. Это достаточно существенный рост. Заемщики, оформившие ипотеку сразу после старта льготной программы, получили максимальную выгоду, т.к. на фоне низких ставок цены на недвижимость на тот момент были не настолько высокими, как сейчас, — отметил эксперт Ак Барс Банка.
Изменения на вторичном рынке
Примерно с осени начала увеличиваться стоимость квартир в новостройках, что привело к неприятным, но закономерным последствиям. Увеличилась стоимость квадратного метра жилья и на вторичном рынке. Олег Исламов прокомментировал, что, когда появилась низкая ставка, клиенты активно стали обращать внимание на сегмент новостроек. И даже те, кто не планировал, задумались о покупке квартиры в качестве объекта инвестиций. В этот момент активно начали использоваться не только различные инструменты по ипотеке, но и накопления, включая остатки и средства не депозитах. Частично это послужило причиной оттока вкладов, который наблюдался во втором полугодии 2020 года.
— Стоит понимать, что рынок вторичного жилья разнообразен. Это может быть как хрущевка в Сормово, так и двухкомнатная квартира в только что сданном доме на Белинского, потому что как только объект вводят в эксплуатацию, он вливается во вторичный рынок. Если клиент рассматривает квартиру не только с точки зрения инвестиций, но и для проживания, он изучает все варианты и приходит к следующему. Нет смысла покупать квартиру, ориентируясь только на процентную ставку. В ряде случаев заемщик мог найти интересный вариант квартиры с готовой отделкой, с более высокой ставкой, но при этом по более привлекательной цене. В связи с этим значительная часть сделок сместилась и на вторичный рынок, где в результате цены тоже выросли, — пояснил Олег Исламов.
Рост цен в смежных сферах
Инфляция на рынке недвижимости не могла не отразиться на всём остальном. Этот процесс можно сравнить с принципом упавшего домино: если подорожал квадратный метр в новых домах, то цена вырастет даже на мебель. Лучше всего увеличение стоимости заметили строительные компании, потому что цены на стройматериалы выросли в разы, к примеру, за последний год металл подорожал более чем на 100%, а это повлияло на многие компании.
Ипотека: брать или подождать
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно оценить 3 фактора: как сейчас дела со спросом, какие ставки предлагают банки и как изменятся цены после повышения ключевой ставки Центробанком.
Меньше ставка, больше переплата
В связи со снижением покупательской способности и ростом цен, клиенты всё чаще в настоящее время интересуются ипотекой с увеличенным сроком кредитования.
— В соответствии с собственной аналитикой, а также по данным ЦБ, средний срок ипотечного кредита за последнее время заметно вырос. То есть большинство заемщиков стремится сократить ежемесячный платеж. Если заемщики понимают, что оплачивать ипотеку 10–15 лет ему будет сложно, то увеличивают срок ипотечного кредита, невзирая на рост переплаты. Если раньше ипотеку оформляли в среднем на 15 лет — это оптимальный срок с относительно невысокой переплатой, то сейчас средний срок вырос до 20 лет. Это говорит о том, что у заемщиков наиболее востребованы ставка и размер платежа, а не срок и переплата, — отмечает эксперт Ак Барс Банка.
Ставка продолжит расти?
В прошлом году Центробанк держал ключевую ставку на уровне 4,25% стабильно 7 месяцев — это был исторический минимум. Если посмотреть график изменения, то она менялась 1–2 раза, и то незначительно. В этом году ЦБ неоднократно ее пересматривал и поднял до 5,5%. Сюрприза не было, ведь за ростом инфляции всегда следует повышение кредитной ставки. Есть мнение, что повлиял еще и «перегретый рынок ипотеки», то есть кредитная задолженность большая и продолжает расти. А вот что будет с ипотечными ставками дальше, спрогнозировать сложно.
— Нельзя исключать дальнейший рост ключевой ставки. Мы ожидаем, что средняя ставка по ипотеке в России может вырасти до 8,5–9,5%. В ближайшей перспективе снижение ставки рынок не ожидает, — спрогнозировал эксперт.
Средневзвешенная ставка по России в марте 2020 года (по госпрограмме) составляла 7,82%, а в апреле 2021 года — 5,82%. Из-за того что программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2022 года с повышением размера ставки до 7% и введением единого предельного размера кредита в 3 миллиона рублей для всех регионов страны, средневзвешенная ставка вырастет.
Какой спрос сейчас и что будет в будущем?
Оценить объем выданных кредитов за последний период пока сложно. ЦБ предоставит данные по всем выданным ипотечным кредитам за май только в начале следующего месяца. По итогам апреля спрос вырос. По данным ЦБ, в марте 2021 года выдано ипотечных кредитов на сумму 501,5 миллиарда рублей, а в апреле 2021-го — на 551,4 миллиарда рублей.
— Нужно учитывать, что апрель стабильно отличается высокими объемами выдачи ипотеки — это пиковый месяц в первом полугодии. А вот в мае и июне спрос падает из-за сезонности: майские праздники, начало отпусков и снижение деловой активности. Это не всегда зависит от ключевой ставки. В июле-августе мы не видим предпосылок для повышенного спроса, который был год назад. Вероятнее всего, что активность рынка стабилизируются. В 4-м квартале, особенно в декабре, ожидаем оживления спроса, это вновь будет связано с сезонным фактором, — отметили в Ак Барс Банке.
Как изменятся цены?
По прогнозам эксперта Ак Барс Банка, после 1 июля застройщики и банки в целях поддержания спроса будут чаще вводить совместные акции. Вероятно, что партнеры активнее будут предлагать сниженную ставку, которая привлечет людей больше, чем программы на вторичном рынке. Но нет гарантий, что эти акции станут интереснее, чем те, что были по программе с господдержкой 2020 года.
— Программа по господдержке до июля 2021 года была доступнее с точки зрения ограничения по максимальной сумме кредита — раз. И с точки зрения ставки — два. К примеру, клиент будет оформлять ипотеку на сумму 4 миллиона рублей. Это достаточно распространенная сумма, но она не подойдет по обновленным условиям льготной программы. Соответственно, у застройщиков с банками будет меньше возможности предложить привлекательную ставку по программе с субсидированной процентом, чем это было до 1 июля, — уверен Олег Исламов.
На вторичном рынке тоже стоит ожидать акций с разными условиями и параметрами. Например, если вы готовы быстро выйти на сделку, купить квартиру большой площади или имеете зарплатную карту банка.
Когда лучше оформлять ипотеку?
Универсальной формулы нет. С одной стороны, клиент может купить квартиру по более высокой цене, но сниженной ставке. Или наоборот, как сейчас происходит — ставки растут, и компании и участники рынка будут предлагать более низкие цены. Всё зависит от того, насколько остро стоит вопрос покупки жилья. Если уже сформирован первоначальный взнос, то лучше поспешить и подать заявку в июне, чтобы зафиксировать текущую ставку.
— Как правило, покупатели не следят за рынком недвижимости и приобретают жилье по мере необходимости, соотнеся со своими возможностями. Причинами становятся расширение семьи, переезд в другой город, накопление первоначального взноса или другие обстоятельства. Оформить ипотеку выгодно возможно и в период повышения процентных ставок, т.к. всё зависит от цены приобретаемой недвижимости, а сам ипотечный кредит в случае дальнейшей стабилизации ставок есть возможность рефинансировать, — рассказал Олег Исламов.
ПАО Ак Барс Банк
