Обзор: Застройщики

2008 год для застройщиков начался с презентации крупных проектов на международной выставке недвижимости MIPIM-2008 в Каннах. Сейчас в то, что эти масштабные проекты будут реализованы, не верят даже оптимисты. Несмотря на то, что город полон ожиданием падения цен на недвижимость, застройщики уверенно заявляют, что демпинговать не станут.

Уйдут ли с нижегородского рынка столичные застройщики? Почему сегодня не продаются квартиры на стадии строительства? Будут ли строительные компании завершать начатые проекты?Восьмилетний цикл роста строительного рынка Нижнего Новгорода подошел к концу. Начиная с 2000 г. непрерывно росли объемы строитель­ства, предложение, спрос и цены. К 2008 г. процесс достиг кульминации, о своем выходе на нижегородский рынок заявили крупные инвесторы, в городе появились масштабные проекты. В течение года нижегородские компании представили на международной выставке MIPIM-2008 в Каннах пять таких проектов — Globe Town, «Нижегородский технопарк», «Резиденция», «Большие овраги» и «Остров». В этом году объемы строительства жилья в Нижегородской области опережали плановые показатели: по итогам только первого квартала 2008 г. они выросли на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как отмечает заместитель генерального директора по региональному развитию SMT Developments ПАВЕЛ КЕРПЕЛЕВ, до кризиса строительный рынок был очень активным: застройщики занимали деньги на приобретение площадок, покупали земли «в резерв» под развитие, разрабатывали с банками совместные ипотечные программы. Всего жилую застройку в городе в этом году вели около 70 компаний на 140 площадках. Цены на вторичном рынке обогнали предложения застройщиков Наиболее заметным для города проектом в сфере жилья эконом-класса стал ЖК «Водный мир» (10 домов), который компания «Жилстрой НН» строит в Автозаводском районе, в бизнес-классе — строительство холдингом «Квартстрой» «Европейского квартала» (около 30 домов) в Советском районе. Застройщики не только активно развивали комплексную застройку в разных сегментах, но и осваивали непрофильные объекты. Так, «Выбор», хоть и продолжил строить жилые дома, основной акцент сделал на введение в эксплуатацию бизнес-центра «Лондон». Компания «Жилстрой-НН», специализирующаяся на жилье эконом-класса, строит на улице Нижегородской дом с квартирами стоимостью свыше 100 тыс. руб. за кв.м. Однако, по мнению заместителя генерального директора АН «Чекни» АНТОНА КУЗНЕЦОВА, подобные примеры — это разовые проекты для застройщиков, крупные компании не поменяют основного курса. Директор информационно-аналитической службы ГК «Триумф» АЛЕКСЕЙ ЧЕМОДАНОВ отмечает, что в Нижнем Новгороде с каждым годом растет доля жилья эконом-класса, и 2008 год не стал исключением. Если в 2005 г. на новостройки эконом-класса приходилось 75% (22% — на «бизнес» и 3% — на «премиум»), то в 2008 г. доля доступного жилья возросла до 86%. Доля жилья бизнес-класса уменьшилась до 11%, доля элитного строительства не изменилась — 3%. В 2008 г. эксперты заметили ценовой перекос на рынке жилья: за год готовое жилье подорожало на 22%, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке шагнула за 60 тыс. руб., в то время как стоимость жилья на первичном рынке выросла только на 11% и составляет более 50 тыс. руб. за кв.м. По мнению экспертов, это связано с ухудшением условий ипотечного кредитования и снижением покупательской способности населения, а также с увеличением объемов жилого строительства. На рынке стало слишком много предложений и застройщикам ничего не осталось, кроме как начать ценовую конкуренцию. Главная проблема, которую принес кризис финансово-устойчивым компаниям, — это отток покупателей, ведь до 50% из них приобретали

жилье в кредит. В 2008 г. рынок ипотеки покинуло большинство кредитных организаций. По данным руководителя офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде АННЫ ДУВАКИНОЙ, сейчас на нижегородском ипотечном рынке осталось не более 10 банков. Практически все банки ужесточили условия кредитования и повысили процентные ставки на 3–6% (до 16–19%) в рублях и на 2–5% (до 14–16%) в долларах. По мнению застройщиков и риэлторов, по условиям ипотеки банки вернулись в 2005 год — выросли ставки, 30-процентный первоначальный взнос стал обязательным. Анна Дувакина: «Количество заявок на кредиты в четвертом квартале текущего года снизилось почти втрое. Во-первых, на рынке недвижимости сложилась неопределенная ценовая ситуация, из-за чего часть потенциальных заемщиков заняла выжидательную позицию. Во-вторых, сказывается сокращение предложения кредитных программ, ужесточение условий и повышение ставок по ипотеке. В-третьих, снизился уровень платеже­способности населения: ряд компаний сокращает персонал, и некоторым приходится устраиваться на менее оплачиваемую работу». Крупные игроки не останавливают строительство Эксперты предполагали, что в 2008 г. в Нижнем Новгороде будет построено 800 тыс. кв.м жилья (на 30% больше, чем в 2007 г.), но теперь участники рынка сомневаются в выполнимости планов. По оценкам Павла Керпелева, строительство 30% объектов застройщики приостановили, еще 30% оптимизируют, остальные медленно реализуют. Несмотря на инертность, рынок быстро отреагировал на мировой финансовый кризис. «Сыграло роль увеличение ставки рефинансирования, сокращение объемов кредитования — как непосредственно инвесторов, так и застройщиков, и дольщиков. Кроме того, резкие колебания курса доллара смущают инвесторов и создают атмосферу нестабильности», — комментирует директор Нижегородского центра научной экспертизы ТАТЬЯНА РОМАНЧЕВА. По оценкам специалистов, заемное финансирование подорожало в среднем на 5–6%, при этом большинство банков вообще перестали кредитовать строителей. Инвестиционные проекты, по данным экспертов, сейчас кредитуют только два банка — ВТБ и Сбербанк. Труднее всего, по словам экспертов, приходится небольшим застройщикам, работающим на кредитные средства: они вынуждены либо приостанавливать проекты, либо снижать цены, чтобы привлечь деньги дольщиков и достроить объекты. В более стабильной ситуации — крупные компании, работающие на своих оборотных средствах, многоотраслевые структуры, имеющие свои сырьевые базы, заводы по производству стройматериалов. В частности, компания «Выбор», по словам директора СК «Выбор» АЛЕКСАНДРА ЖИЛЕВСКОГО, не испытывает особенных трудностей в сложившейся ситуации: «Наши проекты полностью профинансированы Сбербанком, у нас нет недостатка в средствах — даже если квартиры пока не будут продаваться, мы их достроим». Чтобы продолжить строительство по плану в любых обстоятельствах, стабильные компании уже сейчас сокращают издержки. Как уверяет заместитель генерального директора по недвижимости и координатор продаж КТ СУ-155 по Нижегородской области ВЛАДИМИР БЕЛОВ, СУ-155 не нарушит сроки сдачи объектов: «У нашей компании — крупный производственный комплекс — от проектного института до завода-производителя стройматериалов, поэтому нам не нужно платить за оборудование и материалы живыми деньгами. Конечно, мы сокращаем затраты на рекламу, зарплаты сотрудникам, но строительство ведем по плану». Урезать расходные статьи планирует и «Жилстрой-НН». ОЛЬГА САЖИНА, директор по продажам СК «Жилстрой-НН»: «Мы отложим покупку нового оборудования, которое закупаем ежегодно, уменьшим некоторые расходы, но сделаем это, скорее, для профилактики». По словам г-жи Сажиной, еще до кризиса компания изменила структуру продаж. Второй год «Жилстрой-НН» строит жилье для работников бюджетной сферы по заказу правительства.

Из 100 тыс. построенных квадратных метров в коммерческую продажу поступает лишь 70 тыс., остальное скупает администрация. «Наша стратегия послужила для нас «подушкой безопасности» во время кризиса. Рост кредитов не стал для нас значительным препятствием. Мы не кредитуемся под проект — это дорого, ставки доходят до 30% годовых. Вместо этого берем кредиты после вступления в проект — уже под залог существующего имущества. Это обходится нам в 10% годовых. На кредитные средства мы выполняем техусловия проекта, проводим все коммуникации — еще при закладке первого дома комплекса. А затем остается только ставить дома и подключать их к коммуникациям», — рассказывает Ольга Сажина. Подробности в журнале «Деловой квартал» № 45 и на сайте: www.dkvartal52.ru Свежий номер журнала «Деловой квартал» можно купить в сети «Роспечать», а также в ТЦ «Этажи», ТЦ «Республика» и в здании московского вокзала.Подписку можно оформить по телефону 461-91-38.