Дело "Монте-Кристо". Строительство коттеджного поселка под Кстовом стало причиной судебных разбирательств

Крупная стройка, которая ведется под Кстовом Нижегородской области, перемещается в суд. Взаимоотношениями застройщика коттеджного поселка «Монте-Кристо» и собственника земли заинтересовались в прокуратуре, а полиция проверяет договоры купли-продажи участков, заключенные с покупателями.

Аренда через суд

В начале этой недели Нижегородская областная прокуратура сообщила о том, что компания «РосЗемСнаб» ведет незаконное строительство на земельном участке в деревне Козловка Кстовского района Нижегородской области, принадлежащем Фонду содействия развитию жилищного строительства (РЖС). По информации надзорного ведомства, компания не имела соответствующих разрешительных документов, однако начала планировку коттеджного поселка и провела землеустроительные работы. В полиции также начали проверку договоров купили-продажи земельных участков, заключенных между «РосЗемСнабом» и рядовыми гражданами.

Согласно информации, опубликованной на сайте Фонда «РЖС», в декабре 2013 года «РЖС» провел аукцион по продаже права аренды участка под жилищное строительство. Победителем было признано ООО «ЭсБиЭр Групп». За четыре года компания должна построить 30 тысяч кв.м. жилья, из них не менее половины – эконом-класса. По информации фонда, на данный компания не предоставила проекты планировки и межевания территории, чтобы выдать разрешение на раздел земельного участка.

Кроме того, 2 сентября Фонд РЖС обратился с иском в Арбитражный суд Нижегородской области и потребовал взыскать с «ЭсБиЭр Групп» около 10 млн рублей задолженности и неустоек за аренду земли. Истец также ходатайствовал о запрете совершать сделки, связанные с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. 14 ноября Арбитражный суд Нижегородской области иск удовлетворил.

Шесть месяцев ожидания

Коттеджный поселок «Монте-Кристо» находится в 1 км от Нижнего Новгорода. Покупателям предлагают четыре типовых проекта коттеджей, стоимостью от 2 млн рублей. С клиентами застройщик заключает сразу два контакта: договоры подряда на строительство коттеджей и предварительные договоры купли-продажи, по которым те выплачивают 30% от стоимости будущих построек. Каждому из покупателей составляют личный график платежей, объяснили корреспонденту NN.RU в отделе продаж «РосЗемСнаба». Сроки строительства – пять-шесть месяцев, утверждают в компании. Однако застройщик уже отстает от графика из-за начавшихся разбирательств.

По словам директора по развитию ООО «РосЗемСнаб» Андрея Павлова, «РосЗемСнаб» и «ЭсБиЭр Групп» имеют договор генерального подряда и договор поручения, согласно которому «РосЗемСнаб» может действовать от имени «ЭсБиЭра». По его мнению, сроки строительства затягиваются из-за «РЖС»: Фонд незаконно отказывает в выдаче разрешения на разделение участка, и застройщик не может оформить новые участки в Росреестре.

«В договоре аренды земли в Козловке прописано, что раздел участка происходит после утверждения проекта планировки территорий и нашей заявки. Мы эти документы в «РЖС» направили ещё в мае. Мы не могли себе представить, что определенный законом срок в пять дней вырастет до полугода», - добавил Андрей Павлов.

Прокуратура разберется

Возможные риски, связанные с покупкой коттеджей в «Монте-Кристо», нижегородцы давно обсуждают на форумах NN.RU. Самые осторожные предлагают дождаться разрешения ситуации и заключать договоры уже тогда, когда все точки над i будут расставлены, а компания оформит все необходимые документы.

В «РосЗемСнабе» заявляют, что строительство поселка ведется законно и все необходимые требования застройщик со своей стороны выполняет: технические условия на подключение водоснабжения, газа, электричества в поселке получены, проекты планировки и межевания территорий утверждены главой органа местного самоуправления – Ройкинского сельского поселения.

По мнению Андрея Павлова, причины проверок и обращения в суд Фонда «РЖС» – совершенно иные, чем те, что стали поводом для проверок. В фонде якобы требуют от «ЭсБиЭр Групп» переуступить права на аренду участка, которое компания в рамках аукциона выиграла в Екатеринбурге. В ответ на отказ в «РЖС» якобы пригрозили, что не дадут застроить новые участки, пока не добьются своего. Представители «РосЗемснаба» направили заявление в генеральную прокуратуру с требованием провести проверку и привлечь вымогателей взятки к уголовной ответственности.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Анатолий Рябинин, генеральный директор агентства недвижимости «Чекни», президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов:

«Нет ничего страшного в том, что земля принадлежит одной организации, а застройку территории проводит другая организация. Главное, чтобы между ними были правильно оформлены договорные отношения. Чтобы удостовериться в благонадежности застройщика, потенциальный покупатель должен запросить у него свидетельство о праве собственности на землю. Земельный участок (с кадастровым номером, межевым планом, привязкой к опорным точкам местности) не должен быть арендован, к примеру, у города, области, муниципального образования.

Когда дом только начинают строить, земельный участок под ним должен быть передан покупателю по основному договору (соотношение цены на начальном и финальном этапе строительства несущественно). Затем заключается договор подряда на строительство дома. Этот договор собственник земельного участка может заключить с любой организацией. Но, как правило, подряды привязаны к определенному застройщику.

Важно, чтобы организация как минимум имела технические условия на подключение коммуникаций: газа, электричества, дорог. Водоснабжение и канализация, как правило, автономные.

Когда начинается продажа земельных участков, застройщик уже должен иметь все указанные документы, чтобы предъявить их потенциальным клиентам»