Ключевая ставка - 11,5%. Станет ли ипотека дешевле?

В начале этой недели Центробанк принял решение об очередном снижении ключевой ставки, на этот раз с 12,5% до 11,5%. Как эти изменения отразятся на рынке недвижимости и какие меры его, действительно, поддержат, корреспондент NN.RU поинтересовался у экспертов.

За полгода, в течение которых регулятор постепенно понижал ключевую ставку, российским банкам удалось отойти от декабрьского шока. Однако потребительский спрос на ипотеку сильно «просел» (что при ставке в 25-30%, предложенной рядом крупных банков, было неудивительно), и показатели нынешнего года к прошлогодним так и не вернулись.

Эксперты рынка недвижимости сомневаются, что банки так же быстро, как это сделал регулятор, пересмотрят ставки по ипотечным кредитам, поскольку ключевая ставка если и оказывает влияние на рынок недвижимости, то весьма опосредованно.

«Ипотеку поддержат государственные субсидии»

Простой и прямой зависимости между ключевой ставкой, рынком ипотеки и потребительским спросом нет, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы Нижегородской Недвижимости» Алексей Чемоданов.

«С подачи СМИ значение ключевой ставки для финансовой системы страны преувеличено. Российские банки берут кредиты не только у ЦБ РФ. Они также кредитуют друг друга, получают зарубежное финансирование посредством системы SWIFT. Конечно, банк России – это основной игрок на рынке межбанковских кредитов, но отнюдь не единственный. Доля ЦБ РФ в общем объеме заимствований российских банков не является решающей», - объяснил он.

По мнению эксперта, после снижения ключевой ставки банки не станут автоматически корректировать ставки по ипотечным кредитам. «Анализируя ситуацию на банковском рынке, корректнее было бы ориентироваться на среднюю ставку по межбанковским кредитам. Она выше, чем ключевая и, по данным Центробанка, в мае составила порядка 13%», - отметил Алексей Чемоданов.

"На рынке недвижимости появился торг". О позитиве и негативе кризиса

В 2015 году рынок ипотеки сильно сократился. По данным Центробанка, количество выданных кредитов на покупку жилья в Нижегородской области по сравнению с аналогичными периодами прошлого года в январе уменьшилось на 19%, в феврале – на 25%, в марте – на 43%, апреле – на 48%. По сравнению с 2014 годом увеличился объем просроченной задолженности по ипотеке на 15%, на 10% снизилась средняя сумма кредита, на 5% снизился средний срок кредитования.

То, что реально может повлиять на рынок ипотеки, - это государственное субсидирование, считает аналитик. «Когда государство решило поддержать рынок строящегося жилья, банки, которые приняли участие в программе поддержки ипотеки, снизили ставки в среднем до 12%. На вторичном рынке, где господдержки нет, несмотря на четырехразовое снижение ключевой ставки ЦБ РФ, ставки практически не изменились, и ипотека «замерла», - напомнил он. - По словам застройщиков, спрос снизился, но покупатели-«ипотечники», благодаря господдержке, приходят. Это значит, что субсидирование ипотеки на первичном рынке позволило хоть и не сохранить спрос, но сделать так, чтобы он не упал».

Сейчас, по словам эксперта, рынок ипотеки по количественным параметрам вернулся к уровню 2012 года, когда средняя ставка по межбанковским кредитам составляла 6-7%, а ипотеку выдавали по 12-14%. «Сейчас, когда спрос на ипотечные кредиты сильно уменьшился, а «качество» заёмщиков снизилось (к ипотеке прибегают более склонные к риску клиенты), банки будут снижать свои риски, уменьшая сумму и срок кредита, но не процентную ставку», - предположил аналитик.

По мнению эксперта, банки не снизят проценты по кредитам до 12-14% до тех пор, пока ставки не межбанковском рынке, учитывая современную ситуацию, не снизятся до уровня 2012 года. А это возможно только за счет федерального субсидирования. «Но не стоит ждать, что субсидирование будет и на вторичном рынке жилья. Вторичный рынок не имеет прямого отношения к жилищному строительству, которое сейчас пытается поддерживать правительство», - подчеркнул Алексей Чемоданов.

Он добавил, что простой связи между ставками по кредитам и покупательской активностью тоже нет. В кризис, когда люди не уверены в том, будет ли завтра работа и тот же доход, предпочитают не брать ипотеку, а отложить покупку, жить в старых условиях. Даже если процент по кредиту будет фантастически низким. «Рынок жилья зависит не от элементарных маркеров типа ключевой ставки, ставок по ипотеке, а от экономических и политических условий. А в сфере макроэкономики и геополитики сейчас определенности нет», - отметил эксперт.

«Банки будут до последнего держать «старые» ставки по кредитам»

«Ровно год назад ставка по кредитам на вторичном рынке составляла в среднем 11,5%. Даже если бы сейчас она была такой же, от прошлогоднего количества потребителей осталось бы не больше трети. При том же доходе (а он у некоторых к тому же ещё и упал) люди не могут ежемесячно платить банку те же суммы», - полагает исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров.

Причин тому- несколько, считает эксперт. Во-первых, подорожала потребительская корзина: продукты питания, ЖКУ (в том числе за счет платы за капремонт) и прочие услуги. «Если доход средней нижегородской семьи составляет порядка 70 тысяч рублей, то год назад порядка 30 тысяч рублей она могла отдать за ипотеку. Теперь же затраты на содержание семьи увеличились, и денег на выплату кредитов не осталось», - объяснил он.

Во-вторых, по ставке 15-15,5% по кредитам люди не могут позволить себе большие кредиты на покупку вторичного жилья. «Теперь они берут в банке не больше 1 млн рублей (раньше средняя сумма кредита составляла 2 – 2,5 млн рублей). Причем эти деньги берут исключительно для того, чтобы покрыть разницу между имеющимися накоплениями и суммой, которая необходима для покупки квартиры», - добавил эксперт.