Взлет или падение: что будет с ценами на жилье в Нижегородской области в 2022 году

За два года пандемии коронавируса рынок недвижимости претерпел сильные изменения. Ажиотажный спрос на жилье начал расти параллельно с ценами на недвижимость. В прошлом году стоимость квартир в Нижнем Новгороде выросла примерно на 30% по сравнению с допандемийными временами. Сейчас России грозят новыми экономическими санкциями из-за признания независимости ДНР и ЛНР.

Редакция NN.RU узнала у экспертов, готовиться ли покупателям к очередному росту цен на жилье в 2022 году.

Что было с ценами в 2021 году

В 2021 году на рынке недвижимости в Нижегородской области продолжилась тенденция роста цен, как на новостройки, так и на вторичное жилье. К третьему кварталу стоимость квадрата на первичный фонд увеличилась на 20,5% и составила 90,6 тысячи рублей. В тот же момент это отразилось и на вторичном рынке, где квадратный метр начали продавать на 23,2% дороже по сравнению с началом 2021 года. Средняя стоимость, по информации регионального Министерства строительства, оценивалась в 87 тысяч рублей.

При этом цены на новое жилье в Нижнем Новгороде остаются выше, чем на готовое. По оценке специалистов «ЦИАН.Аналитики», в начале прошлого года новостройки были дороже вторичек примерно на 11%, в этом же году показатель снизился до 8%.

Местные застройщики говорят о более высоких ценах на жилье в новостройках. Как отметил генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов, не стоит забывать, что цена зависит от многих факторов, связанных с параметрами выбранной квартиры. Таких как тип жилья, отделка или локация.

— В среднем цена увеличилась процентов на 30 и составила от 100 тысяч рублей до 140 тысяч рублей за квадрат. Конечно, есть отдельные случаи, когда квадратный метр жилья стоил и 200 тысяч рублей, и даже 600 тысяч рублей, но это скорее носит единичный, а не массовый характер, — рассказал Михаил Иванов.

По данным «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ), переломный момент в росте цен на рынке жилой недвижимости произошел в начале 2021 года. В качестве примера приводятся данные средней стоимости за квадратный метр с 2019 по 2022 год.

Так, летом 2019 года средняя цена на рынке строящегося жилья Нижегородской области составляла примерно 56 тысяч рублей. В январе 2020 года стоимость выросла до 60,1 тысячи рублей.

Серьезные изменения начинают происходить зимой 2021 года, когда цена квадрата увеличивается до 65,3 тысячи, затем немного падает, а в марте взлетает до 75,8 тысячи рублей. Уже в начале этого года стоимость квадратного метра оценивалась в 94,4 тысячи рублей.

При этом число строительных проектов в прошлом году резко увеличилось, что говорит о благоприятных условиях для развития отрасли.

— За 2021 год на территории Нижегородской агломерации выдано 68 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов общей площадью около 960 тысяч квадратных метров, что на 215% больше, чем за 2020 год, — отметили в региональном Министерстве строительства.

Всего в прошлом году в Нижнем Новгороде было достроено 39 домов: два блокированной застройки и 37 многоквартирных.

Факторы, продолжающие влиять на рост цен, эксперты называют те же, что и в 2020 году. По информации нижегородского Министерства строительства, у застройщиков увеличились издержки на строительство — выросли цены на стройматериалы, а из-за закрытия границ возникла нехватка рабочих.

— Цена металла выросла в среднем в два раза, утеплитель подорожал в три-четыре раза, дерево так же — в три-четыре раза. Кроме этого, еще сохранялись дефицит и квоты на некоторые виды строительной продукции, — рассказал генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов.

На заинтересованность в покупке недвижимости повлияло введение во время пандемии льготной ипотеки с господдержкой. В апреле 2020 года в качестве одной из мер поддержки строительного рынка и населения ставка по кредиту снизилась до 6,5% годовых, а максимальная сумма ипотеки для Нижегородской области — 6 миллионов рублей. Однако в июле 2021 года процентная ставка была повышена до 7% годовых, а максимальный размер займа снижен до 3 миллионов рублей.

Несмотря на менее выгодные ипотечные условия, нижегородские застройщики не заметили сильных изменений в спросе.

— После повышения ставки по льготной ипотеке на новостройки и расширения программы семейной ипотеки принципиальных изменений не произошло, поскольку одна программа, по сути, заместила другую. Средняя ипотечная ставка на рынке осталась примерно на том же уровне, то есть этот фактор действует так же, как действовал и до изменения условий льготной ипотеки, — прокомментировал Борис Замский, заместитель директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса девелоперской компании «Столица Нижний».

По данным «Единого ресурса застройщиков», в 2021 году в Банке России было выдано на 4,2% больше ипотечных жилищных кредитов, чем годом ранее. А по сравнению с 2019 годом — спрос на ипотеку вырос на 41,7%.

О повышении спроса на новостройки также свидетельствуют данные Росреестра по Нижегородской области об увеличении числа договоров участия в долевом строительстве.

— В течение первого полугодия 2021 года превышало значение данного показателя аналогичного периода 2020 года примерно на 20%. Во втором полугодии показатель 2021 года превышал показатель 2020 года на 5%, что связано с утверждением государственной льготной ипотечной программы в апреле 2020 года и ростом спроса на жилье с сентября 2020 года, — сообщили в Минстрое.

Тем временем Сбербанк дважды за февраль повысил ставки по ипотеке на готовое и строящееся жилье. Сначала до 10,3%, а в середине месяца — до 11,3% годовых. При этом стоимость кредитов по программам господдержки осталась прежней. Это, например, ипотека с господдержкой (базовая ставка 7,15%, за счет страховки и оформления онлайн можно снизить до 5,85%) и ипотека для семей с детьми (базовая ставка 5,3%).

По мнению экономиста, завкафедрой мировой экономики и информатики в НГЛУ имени Н. А. Добролюбова Руслана Вакуленко, в какой-то степени сейчас выгоднее арендовать жилье, чем его покупать. Безусловно, такой вариант больше подходит для тех, кто планирует время от времени переезжать. В долгосрочной перспективе и с определенными планами на будущее — больше подойдет ипотека.

Что будет с ценами в 2022 году

Снижения стоимости квартир в новостройках эксперты не прогнозируют. Однако и сильного роста цен тоже не ожидается.

— Январь 2022 года показывает, что цены продолжают расти теми же темпами, что и на протяжении двух последних лет, несмотря на повышение ипотечных ставок. Связано это с целым рядом факторов: и с инфляцией, которая, в том числе, создает дополнительный потребительский спрос. Люди покупают жилье сейчас, ожидая, что завтра оно вырастет в цене. Также влияют колебания на валютном рынке, которые, как обычно, происходили в первый месяц года. А снижение курса рубля приводит к появлению дополнительных денег на рынке недвижимости, — рассказал Борис Замский.

По мнению экономиста Руслана Вакуленко, ситуация на рынке первичной недвижимости начала постепенно стабилизироваться, так как в прошлом году стоимость на жилье была переоценена. Кроме того, из-за повышения ипотечных ставок ажиотаж вокруг недвижимости начинает спадать.

— Возможно, сейчас будет небольшая коррекция цен. Но, как показывает практика, изменения будут довольно незначительные, — пояснил Руслан Вакуленко.

Кроме того, в экономике, и на рынке недвижимости в том числе, возможны перемены после признания Россией независимости Донецкой и Луганской народных республик. Соответствующий указ подписал президент РФ Владимир Путин 21 февраля. Ситуация может стать причиной изменения курса валют и введения возможных санкций от других стран.

Руслан Вакуленко считает, что пока сложно предположить будут ли люди более активно скупать недвижимость из-за роста евро и доллара или же, наоборот, решат приберечь деньги.

— Рынок — это нечто эфемерное, его возможно просчитать с экономической точки зрения. Но сейчас возврат к политической экономии, когда политика влияет на экономику. Пока лишь в некоторых кризисах наибольшая составляющая была именно экономической, — заключил эксперт.

Как отметила директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, необходимость ожидания лучших времен для покупки квартиры по более низкой цене вряд ли оправдается. Ведь отличительной чертой рынка недвижимости является его инертность, то есть быстро в этой сфере изменения не происходят.