Квартал для "избранных". Жилой комплекс на Большой Покровской

Жилой комплекс этажностью от двух до шести этажей будет построен в центре Нижнего Новгорода. Проект планировки квартала в границах улиц Пискунова – Алексеевской – Октябрьской – Большой Покровской представили вчера, 16 июня, на Градостроительном совете Нижегородской области.

О проекте планировки и межевания территории рассказал главный архитектор проектов НПО «Архстрой» Александр Дехтяр. Заказчиком проекта является ООО «МежСтройКомплекс» (по данным Федеральной налоговой службы, один из учредителей компании - московская «Ойкумена»).

По словам архитектора, территория относится к зоне общественно-исторической застройки и, согласно схеме высотного зонирования, по периметру ограничена высотой четырех этажей, в глубине квартала – шести этажей. «Квартал плотно застроен и, по сути, уже сформирован. В нем есть два пустых места: территория бывшей кондитерской фабрики, которая находится в частной собственности, и площадка, которая выделена городской администрацией для развития. На ней находятся здания и сооружения, которые подлежат расселению и сносу. Они не имеют никакой ценности», - отметил представитель проектной организации.

По словам Александра Дехтяра, внешний периметр квартала практически сформирован. В нем расположено большое количество объектов культурного наследия, часть из которых имеет охранную зону, часть – нет (её будут разрабатывать). «Мы работаем параллельно с управлением охраны культурного наследия, чтобы к моменту согласования и утверждения проекта все вопросы, связанные с обеспечением охранной документации должны быть завершены», - добавил архитектор.

Функциональная схема квартала. Голубым отмечено жилое здание, розовым - общественное здание, серым - нежилое здание. Заштриховано жилое здание с помещениями общественного назначения. Черный контур - проектируемые здания.

Зоны с ограничением по высотному режиму. Красным обозначен федеральный памятник здание Дворянского собрания» (на пересечении Большой Покровской и Октябрьской улиц), розовым – региональные памятники: Доходный дом Остатошникова с магазином и флигель усадьбы Мичуриной. Темно-зеленый – границы охранной зоны ОКН, бледно-зеленый – зоны регулирования и застройки. Сферы – санзоны подземной парковки.

В квартале запланировано два объекта: один – новый жилой комплекс, второй – на месте кондитерской фабрики (его построит другой инвестор). В письме владельца бывшего здания фабрики проектировщикам говорится, что он не собирается возобновлять производство и просит отразить в проекте пожелание иметь на территории фабрики иметь небольшой жилой дом со встроенными учреждениями обслуживания.

«Комплекс – смешанный. У него есть двухэтажный элемент, выходящий на первую линию, с улицы Октябрьской, а также комплекс переменной этажности с нежилыми нижними этажами, жилыми верхними этажами, а также подземными парковками», - пояснил архитектор. Дом с жилыми помещениями представляет собой полузамкнутое каре (букву «П»), выполненное в геометрии улицы Октябрьской. У здания есть внутренний двор, который будет принадлежать исключительно жильцам. Такой подход позволяет избежать конфликта интересов между "новоселами" и "старожилами", считают проектировщики.

По мнению Александра Дехтяра, в настоящее время многие объекты внутри квартала лишены транспортного обслуживания. Все въезды с улицы Алексеевской не соответствуют требованиям безопасности: они слишком узки для пожарных машин, а со стороны Большой Покровской затруднен, поскольку она пешеходная. «Мы предложили схему кольцевого проезда: въезд и выезд осуществляется с улицы Октябрьской, поскольку других вариантов нет. Она позволяет пройти по тылам и обслужить объекты, которые выходят на улицу Алексеевскую и Покровскую», - пояснил представитель НПО «Архстрой».

Александр Дехтяр уточнил, что развертка с улицы Октябрьской – уже проектная. Поскольку регламентами предусмотрена двухэтажная застройка (не выше здания Дворянского собрания), рядом с ОКН появится двухэтажный дом с цоколем. В глубине квартала высотность будет достигать пяти-шести этажей. «В квартале есть дома сопоставимой этажности за счет рельефа: высокий дом на Покровской, здание кинотеатра «Рекорд», общежитие «водников», - добавил архитектор. По его словам, «упорядоченная и организованная» геометрия квартала позволила получить место для детской площадки, мест отдыха, а также гостевых парковок за счет «соприкосновения» новой и существующей застройки.

Врисовки. По словам Александра Дехтяра, пятый этаж жилой части комплекса «почти не виден» из-за двухэтажного здания Дворянского собрания.

По словам архитектора, в разное время ряд домов квартала были надстроены. Здание по улице Алексеевской, 17 получило третий этаж, как и бывший дом работников торговли. «Мы считаем вполне возможным выравнивание уровня застройки надстройкой двухэтажных домов третьими этажами. Даже не в интересах защиты нашего проекта, а в интересах квартала мы считаем, что выравнивание периметра в градостроительном отношении было бы на пользу», - пояснил Александр Дехтяр.

Плотность застройки квартала жильем (с учетом надстроенных в будущем этажей) архитектор назвал «вполне приемлемой». При таком расчете новые объекты - жилой комплекс и дом, который будет построен на месте фабрики, будут полностью обеспечены парковочными местами. «В комплексе парковки трех типов: подземная парковка для постоянного хранения [по числу квартир], подземная парковка для машин посетителей нежилых помещений первого и второго этажей, открытые гостевые парковки [на восемьдесят машиномест]», - добавил архитектор.

В существующих зданиях парковок практически нет (за исключением вновь построенной гостиницы – встроенной парковки на 13 машин), поэтому в рамках квартала решить вопрос дефицита мест (а он составляет порядка трехсот машиномест) не представляется возможным, если только внутри комплекса не построить многоуровневую парковку. «Это говорит о том, что просто надо строить городские парковки. Ближайшие находятся в Почаинском овраге, предусмотрены генпланом города. То, что предусмотрено градостроительной документацией, просто надо реализовывать», - отметил Александр Дехтяр.

Жилой комплекс рассчитан на 129 квартир, 250 человек, из них, в соответствии с нормативами, 12 детей дошкольного возраста и около тридцати школьников. Для дошкольников на первом этаже комплекса предусмотрены нежилые помещения, а школьников при содействии департамента образования нужно будет «вписать» в существующую городскую систему. Строительство административных, офисных помещений проектом не предусмотрено.

МНЕНИЯ

Нужно не жилье, а общественный центр

Архитектор Александр Худин оказался единственным участником Градостроительного совета, кто подверг проект критике. Он подчеркнул, что задача, поставленная перед проектировщиками, была чрезвычайно сложной, но им удалось её решить весьма достойно, представив проект четко, не скрывая связанных с его реализацией проблем. Вместе с тем, архитектор заявил, что идеология освоения квартала принципиально неправильная.

«В центральной зоне города, нанизанной на главную пешеходную ось застраивать жилыми домами внутриквартальную территорию – это идеологически неверно. Выход [жилой площади] здесь меньше, чем, казалось бы, можно получить. Все настолько большое, что мы видим эти объекты со всех сторон. Это противоречие можно было бы снять за счет того, чтобы здесь было общественное пространство, которое заняло бы всю внутреннюю территорию», - объяснил архитектор. По мнению Александра Худина, в Европе на этом месте был бы общественный, развлекательный, досуговый, торговый центр, раскрытый городу.

«Подход с якобы элитным жильем, которое, судя по планировочной структуре, элитным не является, в самом центре города, идеологически неправилен. Я всегда ратую за то, чтобы жилье в центре города было и чем больше его, тем лучше. Мы знаем «эффект Арбата», где вечером как будто идешь по мертвому городу, дома выглядят как декорации, поскольку жилья там не осталось. Здесь нужно рассмотреть все возможности размещения в существующем фонде квартир для чудаков, которые хотят жить в условиях исторического центра, далеко не идеальных. Но занимать такие большие пространства нужно общественной функцией, а не жилой», - предложил он.

Архитектор добавил, что его «настораживают» видовые точки, на которые «наваливается» шестиэтажное здание. Семиэтажный торговый центр Lobachevsky Plaza стоит на значительно большем расстоянии, чем будущий жилой комплекс, но и его видно. «Здесь же это [будет] буквально на головах», - отметил Александр Худин. Прежде, чем настраивать дома на улице Алексеевской, нужно решить вопрос с тем, чтобы не испортить существующие виды улиц. «Если говорить об интересах города, то, конечно же, здесь ставить секционные жилые дома очень неразумно», - подчеркнул он.

«Долой депрессию». Пусть будет свет в окнах

Остальные участники Градостроительного совета предложенный НПО «Архстрой» вариант похвалили. Архитектор Анна Гельфонд заявила, что квартал, в котором планируется новое строительство, является одним из самых красивых в историческом центре города, но сейчас по ряду причин он вынужден пустовать.

«Мы видим ценную версию того, чтобы квартал приобрел звучание. Мне кажется, дома расставлены совершенно логично и их геометрия предопределена. То, что это жилье со встроенными общественными помещениями, которые выходят на улицу Октябрьскую, вполне справедливо. Жилье – это горящие окна в вечернее, зимнее и ночное время. Главная улица города оживает. Абсолютно справедливо сделана лоджия по улице Октябрьской, - отметила она. – Мне кажется, что здесь могла бы быть единая система озеленения, которая подчинила бы себе весь квартал. Здесь не проезда, но есть проход через дом с кариатидами, через арку – выход на Большую Покровскую».

Замглавы администрации Нижнего Новгорода Сергей Миронов заявил, что администрация поддерживает проект, отметив профессионализм, с которым он был выполнен. «Мы можем не принимать никаких решений и ждать манны небесной, когда сама эта территория себя изживет. Но надо идти по пути развития, в рамках тех соглашений [которые имеются у города]», - пояснил он.

Начальник отдела охраны и правовой работы с объектами культурного наследия федерального значения Полина Лебедева отметила, что проектировщики проделали большую работу. «Проектируемое здание входит в зону регулирования застройки памятника федерального значения – Дома дворянского собрания. В настоящее время градостроительные регламенты не позволяют строительство здания таких размеров. Однако заказчики провели большую работу по анализу градостроительной ситуации и обосновали, вписали эти объемы в квартал. Он, безусловно, депрессивный, его нужно развивать. Но сейчас постановлением правительства установлены ограничения, которые в настоящее время нельзя нарушать. Министерством культуры проводятся работы по внесению корректировок в высотные регламенты. После разработки изменений можно будет принимать решение на нашем уровне по утверждению предложенной высотности».

Губернатору Нижегородской области Валерию Шанцеву понравилось то, как проектировщики предложили закрыть «разрыв» на Октябрьской улице, как сформирована первая линия квартала. «Квартал получился сформированным и не занюханным, как сейчас. Ничего (памятники – NN.RU) не охраняется, никто никаких регламентов не прописывал никогда. Надо закончить эту работу полностью, чтобы здесь у нас не получилось какого-то бестолкового запрета, решайте вопрос о транспортной развязке. Это создает удобства и оформляет этот квартал. Мы здесь кроме как надстройки и фасадных дел не имеем. Нужно, чтобы и внутри квартала был порядок. Думаю, что при таким подходе, при окончательной доработке все будет выглядеть прилично. Есть все основания этот проект принять за основу и дальше работать на его реализацию, а не для того, чтобы найти какие-то возможности его приостановить».

Вход прислуге по спецпропускам

Проект застройки исторического квартала обсудили на Городском форуме NN.RU. Не всем горожанам он понравился (орфография сообщений сохранена).

«Предлагаю вообще ограничить доступ "нищебродам" в центр города. Разрешить вход только прислуге по спецпропускам», - предложил пользователь с ником ssfas. «Этажность не мешало бы уменьшить в 2 раза. "Порадовала" позиция представителя областного управления госохраны памятников. Типа нельзя строить из-за нормативных документов, но ничего....будем вести работу в направлении их "корректировки". И эти люди "защищают" наш город. А если это место кажется депрессивным, разбей там сквер!» - добавила shangri. «То, что будет замкнутый контур- не страшно, но вот жители этого пространства, естественно будут пользоваться подъездами с городских территорий, и проект никак это не решает», - отметил 16ninelll.

Фото: НПО "Архстрой".