Что будет с ценами на жилье в Нижнем Новгороде после введения санкций — спрашиваем у застройщиков

После начала спецоперации на Украине в конце февраля Центральный банк России сначала с 9,5% до 20% (в апреле, правда, незначительно снизил до 17%). Банкам пришлось отреагировать и поднять ставки по вкладам и кредитам, в том числе и ипотечным. На рынке недвижимости возникла своего рода паника. На фоне роста цен за квадрат одни старались как можно быстрее получить одобрение ипотеки, пока не стало еще дороже, а другие решали дождаться некой определенности.

Редакция NN.RU узнала у Министерства строительства Нижегородской области и местных застройщиков, что сейчас происходит на рынке недвижимости в регионе. Чем заменят зарубежные строительные материалы, появится ли больше долгостроев и стоит ли ждать снижения цен, — об этом в нашем материале.

Что изменилось с начала года

О заметном росте цен на жилье заговорили еще несколько лет назад — во время начала пандемии коронавируса. В тот период на карантин уходили целые производства, а из-за закрытия границ возникали проблемы с поставками. В нижегородском Министерстве строительства связывают повышение цен с удорожанием стройматериалов и нехваткой рабочих, которые приезжали из других стран. При этом поддерживать спрос на недвижимость помогала льготная ипотека.

В конце февраля этого года началась спецоперация на Украине. В ответ на эти действия страны Европейского союза ввели санкции в отношении России, а ряд компаний и производителей приостановили поставки товаров и материалов. В это время Банк России повысил ключевую ставку до 20% годовых, чтобы «поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения». Банки быстро отреагировали на новые изменения и подняли ставку льготной ипотеки с 7 до 12% годовых, а по стандартному кредитованию ставка в некоторых случаях превышает и 20%. При этом выросла максимальная сумма займа. Для Москвы и Санкт-Петербурга кредитный лимит увеличился до 12 миллионов рублей, а для остальных городов, в том числе и для Нижнего Новгорода, — до 6 миллионов. Сейчас ставку немного понизили — до 17%, но вряд ли это сильно повлияло на ситуацию.

Как санкции отразились на рынке недвижимости

Серьезные колебания курса валют, которые возникали в течение последних двух месяцев, и разрывы цепочек поставок привели к росту себестоимости строительства в регионе. По словам гендиректора компании ННДК Михаила Иванова, сейчас основные проблемы связаны с поставкой определенных видов комплектующих, которые закупались в других странах. Например, насосного оборудования, высокотехнологичного оборудования, лифтового и отдельных видов строительных материалов. Теперь застройщику приходится оперативно искать замену на отечественном и азиатском рынках.

Одним из вариантов решения, по словам Министерства строительства Нижегородской области, может стать отмена запрета на параллельный импорт на ряд товаров. Соответствующее постановление подписал Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин. Это означает, что на территорию России будет разрешен «ввоз востребованных оригинальных товаров иностранного производства без согласия правообладателей». Какая именно продукция попадет под эту категорию, пока не уточняется.

Еще одним фактором, повлиявшим на удорожание себестоимости строительства, стал рост цен на материалы, в частности, на щебень, органику, битум и его производные, которые используются при благоустройстве территорий и дорожных работах. При этом стоимость на металл практически вернулась к ценам конца 2021 года, отметил Михаил Иванов. На это повлияли правительственные меры поддержки.

Несмотря на возникающие сложности, в Министерстве строительства Нижегородской области заявляют, что на данный момент говорить о необходимости полного импортозамещения при производстве строительных материалов пока рано.

— По состоянию на середину апреля ни один из крупных и средних производителей строительных материалов в Нижегородской области не прекратил поставки на объекты строительства. Практически у всех производителей имеются альтернативные поставщики сырья из других регионов, стран ближнего зарубежья и Евразии, — заявили в пресс-службе ведомства.

В первую очередь меры господдержки должны быть направлены на сохранение спроса. В его отсутствии застройщикам будет невыгодно возводить новые объекты: их просто перестанут покупать. Государство как регулятор может поддерживать спрос с помощью льготного кредитования, а застройщики уже сами будут выстраивать стратегию развития бизнеса, считает Борис Замский, замгендиректора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров компании «Столица Нижний».

При этом некоторые меры поддержки от государства могут пойти на пользу. Например, поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Сейчас деньги дольщиков лежат в банке до того, как дом введут в эксплуатацию. В таком случае застройщики смогут получать вложенные деньги не после сдачи дома, а частями в процессе строительства. Также одним из вариантов может стать увеличение размера авансирования хотя бы до размера суммы, которая лежит на данный момент на эскроу-счете.

Еще одной поддерживающей мерой гендиректор компании ННДК Михаил Иванов называет снижение ставки проектного финансирования — той, под которую застройщики берут кредит в банке для строительства домов. После повышения ключевой ставки некоторые банки предлагали займы под высокий процент — около 25%.

Как рассказали в Министерстве строительства Нижегородской области, на федеральном и региональном уровне уже были приняты меры поддержки строительной отрасти. В частности, кредиты по ставке проектного финансирования не должны превышать 15% годовых. Также правительство ускорило процесс получения разрешения на строительство и ввело временное ограничение на подачу кредиторами заявлений о банкротстве застройщиков. Кроме того, для поддержания спроса в России продолжат действовать программы льготных ипотек. Правда, с повышенными по сравнению с прошлыми годами ставками.

По мнению местных застройщиков, угрозы приостановки строительства уже начатых проектов нет. Борис Замский отмечает, что продолжить стабильную работу поможет сотрудничество с проверенными партнерами и поставщиками. При этом начало новых проектов может быть отложено до прояснения ситуации с условиями проектного финансирования и понимания себестоимости строительства.

— В новых проектах продажи начнутся после того, как всем — и застройщикам, и банкам — будет понятно, как изменится их финансовая модель. Не думаем, что это продлится долго, поскольку это проекты не на нулевой стадии: в них уже вложены средства на покупку земельных участков, на подведение сетей, на проектирование, — отметил представитель компании «Столица Нижний».

Ранее в региональном правительстве сообщили, что четыре ранее начатых проекта планируется заморозить, так как здания находятся на низкой стадии готовности. Однако многие застройщики продолжат строительство, адаптируясь под новую экономическую реальность. По словам Минстроя, из-за увеличения сроков поставки оборудования и материалов, возможно, строительство домов будут вести «незначительно» дольше.

Местные застройщики отмечают, что спрос на покупку жилья в регионе снизился, но и количество предложений за первый квартал этого года сократилось. Как пояснил Борис Замский, в прошлом году сдавалось больше домов, чем по факту продавалось. При этом за первый квартал этого года жилья вводилось меньше при довольно активном спросе.

Что касается роста цен на новостройки, то с начала года они подорожали на 10–15% в дополнение к повышению цен за 2020–2021 года.

— Если говорить о 2021 годе, то на рынке Нижнего Новгорода рост цен в среднем составил 20–25%. Если говорить о первом квартале 2022 года, рост цен составил еще дополнительно 10–15%. Пока рост цен на квартиры в новостройках находится в тех же параметрах, что и в 2021 году, — рассказал представитель компании «Столица Нижний» Борис Замский.

На повышение цен на новостройки быстро отреагировал и рынок вторичного жилья. Как отметил доктор экономических наук и заведующий кафедрой мировой экономики и информатики НГЛУ им. Н. А. Добролюбова Руслан Вакуленко, пытаясь сохранить деньги или даже их приумножить, нижегородцы начали покупать недвижимость. При этом многие обратили внимание именно на вторичку, рассчитывая найти более бюджетный вариант.

— Вторичный рынок отреагировал довольно четко — сразу повысил стоимость за квадратный метр до уровня «кто сколько смог». Кроме того, на продажу начали выставлять такие квартиры, на которые раньше, так скажем, особо бы и не посмотрели, — отметил экономист.

Спрогнозировать, как будет меняться ситуация с ценами на жилье в регионе, пока сложно. По словам Бориса Замского, вероятно, стоимость на первичку продолжит расти. Причем жилье высокого класса подорожает сильнее из-за более дорогих материалов и большей доли импортозамещаемых материалов. Однако, по словам экономиста Руслана Вакуленко, вполне возможно, что может произойти «откат» цен на вторичную недвижимость примерно на 10–15% после того, как экономическая ситуация немного прояснится.

— Очень многие хорошее жилье сейчас просто придерживают, потому что не знают, что будет. А то, что сейчас на рынке, — оно очень-очень сильно переоценено, — считает он.

С учетом текущей политической и экономической обстановки говорить о возможном снижении цен на недвижимость в ближайшее время всё еще не приходится. Сейчас строительная отрасль, по словам представителей, действительно переживает непростой период. Себестоимость строительства растет, а поставки материалов приостанавливаются. Однако, как утверждают застройщики, своевременная господдержка, направленная на сохранение спроса покупателей и платежеспособности застройщиков, поможет минимизировать негативные последствия.