Где жить дальше? Что будет с рынком новостроек в Нижнем Новгороде после отмены льготной ипотеки

Первого июля в России завершат программу льготной ипотеки. В последние годы с ее помощью люди могли приобретать квартиры в новостройках на относительно выгодных условиях. Поучаствовать в программе мог широкий круг клиентов, а не только семейные люди и сотрудники IT-компаний. Почему решили отменить «ипотеку для всех» и что ждет нижегородский рынок новостроек — NN.RU узнал у экспертов по недвижимости.

Программа льготной ипотеки появилась в период коронавирусного локдауна. Затем ее несколько раз продлевали. В 2024 году власти дали четкий сигнал банкам и застройщикам: после 1 июля ипотеки «для всех» не будет.

Как считает ипотечный брокер Дмитрий Ракута, программу решили не продлевать из-за больших финансовых затрат (власти должны компенсировать банкам разницу в процентных ставках между рыночной и льготными госпрограммами). Еще одно опасение Минфина — «надувание ипотечного пузыря» из-за высокой закредитованности населения. По словам эксперта, Центробанк пытается охладить рынок и уменьшить количество ипотечных займов.

— [Программы льготных ипотек] — расшатывание финансового сектора и нанизывание на коммерческий проект социальных функций. Я не за то, чтобы люди по помойкам жили, отнюдь. Но для этого есть другие инструменты, не ипотека, — отметил гендиректор «Городской лизинговой компании» Владимир Лопатин.

Эксперт привел в пример опыт Германии, где семьям предлагают социальное жилье на льготных условиях. Выкупить они его не могут. Накопив на ипотеку, эти семьи могут участвовать в каких-то программах.

— В бюджете заложены огромные средства на льготирование этой ипотеки, потому что разницу между рыночными ставками и льготными погашает бюджет. И это на 20−30 лет! Кто может прогнозировать состояние бюджета в нашей стране на такое время? — подчеркнул Лопатин.

— Мы уже чувствуем изменения, потому что большинство банков уже не выдают кредиты. Они приостановили прием заявок, идет работа на выдачу последних [кредитов]. Мы как ипотечные брокеры настраиваемся на то, что у нас эта неделя будет завершающая. Мы будем и в выходные работать, потому что на прошлой неделе «Сбер» и в воскресенье выдавал кредит по ипотеке с господдержкой, — рассказала NN.RU Оксана Панова из «Центра ипотечного кредитования».

Если говорить об ипотеке с господдержкой, остаются сельская, семейная, IT и дальневосточная. Наибольшей популярностью пользуется программа для пар, у которых есть дети. Семейная ипотека также завершается 1 июля, но ее намерены продлить: в каком виде она продолжит свое существование, станет известно чуть позже. Во время послания Федеральному собранию президент Владимир Путин заявил, что нужно уделить особое внимание семьям с детьми до шести лет. Сейчас для участия в программе детям должно быть не более 18 лет.

— Семейная ипотека затрагивает не такой широкий сегмент людей, как льготная ипотека под 8 процентов. Потому что там есть свои нюансы: всё упирается, как правило, в деток. Не все у нас семейные люди. Возможно, молодой человек хотел бы сначала обновить жилье, а потом уже заниматься устройством своей семейной жизни. Но, к сожалению, получается так, что сейчас это уже практически невозможно сделать, — отметила Панова.

Новинка последних лет — IT-ипотека. Чтобы ее получить, нужно работать в аккредитованной компании из списка Минцифры. Как отметила ипотечный брокер, эта программа тоже имеет свои нюансы. Так, получатели кредита должны будут проработать в своей фирме минимум пять лет. По словам Пановой, это условие нередко отпугивает клиентов. Кроме того, программа требует высокий уровень дохода для клиентов старше 36 лет (для жителя города-миллионника — 120 тысяч рублей).

IT-ипотека завершится в декабре 2024 года. Будут ли продлевать эту программу, пока неизвестно. Однако некоторые банки уже прекратили выдавать кредиты, объяснив это исчерпанными лимитами.

Еще один вариант для желающих приобрести жилье с господдержкой — сельская ипотека. С ее помощью можно купить или построить дом за городом. Перечень населенных пунктов утвержден региональным Минсельхозом.

Ипотечная ставка совсем небольшая — порядка 3%. Но, как отметила специалист, далеко не все банки принимают заявки на этот тип программы. Кроме того, в кредитном договоре есть пункт, на который стоит обратить внимание: если закончится финансирование от государства, к ежемесячному платежу клиента прибавится процент ключевой ставки.

— Люди все равно идут под эту программу, потому что все считают, что деньги не кончатся. Кто-то рассчитывает досрочно погасить кредит. Соответственно, они ввязываются в эту историю, хотя это достаточно опасная вещь, — пояснила Панова.

После того как рынок недвижимости в России наводнили льготные программы, ипотека стала восприниматься как нечто неотделимое от государственной поддержки. На самом деле это не так. Помимо льготных, работают рыночные ипотечные программы, которые напрямую зависят от ставки Центробанка (сейчас она составляет 16%).

Специалисты не из IT-компаний, пары без детей и другие граждане, которым не подходят льготные программы, могут приобрести новую квартиру в ипотеку минимум под 18% годовых. Недавно аналитики ЦИАН подсчитали средний размер ежемесячного платежа для тех, кто решит купить однушку по рыночной программе.

• Москва — 166 тысяч рублей;

• Казань — 105,3 тысячи рублей;

• Нижний Новгород — 91,4 тысячи рублей;

• Екатеринбург — 70,3 тысячи рублей;

• Самара — 54,2 тысячи.

Специалисты уточнили, что на льготных условиях (при ставке 8%) ежемесячный платеж для жителей Нижнего Новгорода составляет 40,6 тысячи рублей.

Посмотреть стоимость кредита можно и на сайтах жилых комплексов. В качестве примера возьмем один из новых домов в «Новой Кузнечихе». Однокомнатная квартира в нем стоит больше 8,5 млн рублей. На льготных условиях (при ставке 8%) ежемесячный платеж составляет 44,6 тысячи рублей. Если покупать квартиру в рассрочку, которую предлагает застройщик, сумма увеличится до 86,9 тысячи.

— Застройщики в других регионах активно «раскачивают» тему рассрочки. Ты можешь отдать часть денег, оставшуюся сумму тебе раскидывают на определенный срок. Но тут есть свои нюансы. К примеру, ты принесешь 50% от стоимости. Придешь в следующий раз с еще 20%, а стоимость объекта уже выросла, — предупредила ипотечный брокер Оксана Панова.

Дмитрий Ракута считает, что это лето будет периодом определенного затишья. Федеральные власти будут наблюдать за рынком недвижимости и на основе этого принимать какие-то решения. Как считает эксперт, уровень продаж снизится, так как потенциальных клиентов станет меньше.

— Цены, возможно, скорректируются, но не глобально (есть много факторов, которые не позволяют сильно снижать цену). Какой-то дисконт может быть — 5−10%, но не больше, — добавил Ракута.

NN.RU обратился за комментариями к крупным застройщикам, работающим в Нижегородской области. Оперативно на наши вопросы смогла ответить только Нижегородская девелоперская компания, которая строила ЖК «Бекетов Парк» и гранд-квартал «Бетанкур».

Генеральный директор ННДК Михаил Иванов отметил, что основным драйвером рынка первичной недвижимости, безусловно, были программы с господдержкой. В последние годы, по словам руководителя, популярностью пользовались комбинированные варианты со льготной и коммерческой ипотеками (подходит для случаев, когда льготная программа не может полностью покрыть стоимость квартиры).

— Покупателям стоит готовиться к тому, что цены падать не будут, но не будет и сверхдорогих предложений, вызванных ранее повышенным интересом на фоне ситуации со льготной ипотекой, — отметил Михаил Иванов.

Гендиректор ННДК считает, что застройщики «пересмотрят финансовые модели и оптимизируют себестоимость» в связи с растущей инфляцией. Но в целом объемы строительства останутся без изменений.