Квартиры из золота: почему цены на жилье в Нижнем Новгороде растут быстрее, чем в Питере

Недавно мы писали о том, что Нижний Новгород стал лидером в росте цен на вторичное жилье среди крупных российских городов, обогнав даже Москву и Санкт-Петербург, — об этом говорят данные последнего исследования рынка недвижимости.

Чтобы выяснить, так ли это, и почему вообще дорожает нижегородское жилье, мы обратились к специалисту — директору Нижегородского центра научной экспертизы Татьяне Романчевой.

Дорожают ли старые квартиры

— Существует ли в Нижнем Новгороде тенденция к удорожанию жилья в принципе?

— За прошлый год мы зафиксировали беспрецедентный рост цен на жилье в Нижнем Новгороде. Такого у нас не было очень давно — чтобы за год на 20% выросли цены первичного жилья и чуть больше — вторичного. Это серьезный рост, и понятно, чем он обоснован. Около четырех лет мы не вводили нужного количества жилья на рынок, сформировался отложенный спрос. Сейчас на первичном рынке продается даже то, что в хорошие времена, может быть, и не взяли бы по гигантским ценам. Естественно, вслед за новыми квартирами подтягиваются вверх и цены на вторичку.

По словам Татьяны, основная причина роста цен — недостаток нового жилья на рынке. Домов не просто мало — их еще и строят в одних и тех же местах. Например, в центре города и Канавинском районе вообще не сдаются новые ЖК. Соответственно, там растут цены на вторичку.

— Правда ли, что Нижний Новгород стал лидером среди российских городов по росту цен на вторичное жилье?

— Что касается информации из интернета о том, что цены на вторичку взлетели за февраль, могу сказать, что анализ динамики за месяц вообще ничего не может значить. Рынок недвижимости сам по себе очень инертный, у него коэффициент пластичности меньше единицы. Нужно исследовать изменения цен минимум за квартал.

Если проводить сравнительный анализ цен на недвижимость в российских городах, можно обнаружить, что Казань, например, нас обогнала, хотя нижегородские цены очень высокие. Но сейчас повсеместно идет рост цен по России — преимущественно из-за того, что предложение ниже спроса. Недавно писали, что Нижний лидирует по динамике роста цен — об этом сейчас пока нельзя говорить. Необходимы более длительные исследования.

Новостройки растут в цене сильнее?

— Как вы считаете, что дальше будет происходить с ценами на новые квартиры?

— Что касается цен на квартиры в новых, только что построенных ЖК, то на них цены выросли на 20,1% к концу прошлого года. Причина та же — дефицит нового жилья. Раньше в год на рынке появлялось примерно 450 тысяч свежих квартир. В прошлом году было уже 405 тысяч, а еще за год до этого — 366 тысяч. Уже три года в городе сдают меньше квартир, чем необходимо нижегородцам. И сейчас мы до сих пор не достигли необходимого уровня, несмотря на льготные ипотеки и прочие послабления для покупателей.

— В Нижнем Новгороде нет рынка земельных участков: не проводятся аукционы, которые могли бы позволить застройщикам купить землю и начать возводить на ней дома. Есть только квартальные проекты, которые застраиваются очень долго, например, «Новая Кузнечиха». А если сейчас не начать строительство, то в последующие годы мы нужного количества новых квартир не увидим. В итоге это повлияет и на цену первички, и на вторичный рынок. Эти два рынка соотносятся между собой как качели: дорожает одно — следом взлетает цена на второе. Думаю, дойдет до того, что в некоторых районах вторичка может превысить новое жилье в цене. Даже в отдаленных ЖК на окраинах города сейчас цены очень приличные. Например, в Ленинском районе на улице Сухопутной строится дом, и квартиры там уже недешевые. А не все нижегородцы знают даже, где эта улица находится. Или дом на улице Белинского: квартиры там предлагают по цене 150 тысяч рублей за квадратный метр, хотя здание находится в шумовой зоне.

Выгодно ли селиться в новых ЖК

— Существует ли опасность, что новые ЖК, изолированные от остального города из-за отсутствия транспорта и инфраструктуры, могут с годами превратиться в гетто?

— В новых ЖК также есть тенденция разбивать жилплощадь на малометражные квартиры — «однушки» или студии, максимум — «двушки». Даже «трешек» практически нет, и это при весьма высоких ценах за квадратный метр. Эта ситуация приводит к тому, что дома и микрорайоны начинают превращаться в гетто. Мало кто будет покупать совсем маленькие квартиры в ипотеку, чтобы жить в них — такие метражи берут, чтобы куда-то вложить и сохранить деньги. Потом это жилье с минимальным ремонтом начинают массово сдавать. А когда сдаваемого жилья много в одном месте — со временем начинает образовываться гетто. Ведь сдают квартиры разным людям, далеко не всегда это благополучный контингент.

Например, был в Нижнем проект «Красная поляна» — там в первом доме очень много студий, которые в итоге скупили мелкие инвесторы под сдачу. В последующих домах уже стали строить квартиры нормального метража.

А в центре города не образуются такие гетто, несмотря на то, что там квартиры тоже сдаются?

— В центре такого не происходит — там съемщиками заняты одиночные квартиры. В старых домах многие горожане живут всю жизнь и ни под каким предлогом не хотят выезжать, даже если дом аварийный или нет каких-то удобств.

Что еще влияет на цены

Существуют ли еще какие-то факторы, которые приводят к удорожанию квартир в Нижнем Новгороде?

— Да, квартиры дорожают и за счет роста цен на стройматериалы, и за счет того, что дольщики всё чаще прибегают к использованию эскроу-счетов — сейчас таких покупателей уже 62%. А использование эскроу-счета дает прибавку к стоимости квартиры в 8–10%, или от 3 до 5 тысяч рублей к каждому квадратному метру. Но, учитывая то, что людям нечего покупать, — берут всё. Выбор невелик.

Татьяна Романчева утверждает, что до прошлого года в Нижнем вторичное жилье по ценам опережало первичное.

— Это было довольно странно — новые квартиры во всех регионах всегда стоят больше. И лишь в этом году средние цены почти сравнялись. Но в цене растут не хрущевки и не народная стройка (они как раз дешевеют), а относительно новое жилье, например, дома в Верхних Печёрах, микрорайоне Юг, «Водный мир». Когда говорят, что вторичка выросла на 20% — это не значит, что цена на вашу хрущевку увеличилась на пятую часть от цены. В Нижнем много домов из старого фонда, которые в цене вообще не растут. А за счет того, что в базе предложений появляется относительно современное жилье, которое при этом уже является вторичкой, возникает этот эффект гигантского роста средней цены.

Напомним, за последний год цены на новостройки в городе в среднем выросли на 33% — стоимость квадратного метра жилья в новых домах уже достигает порядка 100 тысяч рублей. Как ранее прокомментировали NN.RU эту ситуацию аналитики рынка, такой скачок был связан со снижением почти в два раза ставки по льготной ипотеке. При этом, как полагают эксперты, снижения стоимости жилья в Нижнем Новгороде ожидать не стоит.